二手房买卖合同什么时候生效？

根据《合同法》第44条，“依法成立的合同自成立之日起生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，从其规定。”

房屋销售合同一般从合同签订之日起生效。但是，也有以下例外:

1。如果买卖双方同意合同的有效条件，销售合同将在有效条件达到时生效。

2。法律、行政法规规定应当办理审批登记手续的，应当在办理审批登记手续后生效。

根据房地产所有权的特殊性，出售中的商品房所有权，即产权只有在双方办理转让登记手续后，才能转让给购买者。转让登记不是房屋买卖合同的有效要求，而是物权转让的有效要求，它只影响房屋所有权的转让，不影响合同的成立和效力。

《城市房地产管理法》，第六十条第三款，“转让或者变更房地产时，由县级以上地方人民政府房地产管理部门申请办理房地产变更登记……”《城市私有房屋管理条例》，第六条，“转让房屋所有权或者改变房屋现状的，由房屋所在地房管局办理过户或者改变房屋现状的登记手续。”从这个角度来看，上述法律、行政法规并没有规定房屋买卖合同在生效前必须办理权属转移登记手续。

购房合同何时失效

1。房地产将单独出售，合同无效。

因为房子建在土地上，与土地相连，所以是不可分割的。因此，房屋所有权通过出售转让时，房屋占用范围内的土地使用权也必须与房屋同时转让或一并转让。出卖人将房产和土地使用权分别出售给不同的买受人，或者出卖房屋时仅转让房屋所有权而不同时转让土地使用权的，买受人可以提出买卖合同无效。

2。业主有问题，合同无效。

出售房屋的主体必须是房屋的主人。如果一个非业主出售另一个人的房子，他的买卖行为通常是无效的。如果该房屋的产权属于几个人，在出售前必须征得共有人的同意。出售普通房屋时，必须提交普通业主的同意书。如果一些共有人未经其他共有人同意出售其共有房屋，其买卖行为通常被视为无效。

3。侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出售共有房屋时，在同等条件下共有人享有优先购买权。房屋所有人出售租赁房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人有权在同等条件下购买租赁房屋。房屋所有人在出售房屋时侵犯共有人和承租人优先购买权的，共有人和承租人可以请求法院宣告房屋出售无效。

4。非法转让，无效合同。主要包括下列房地产的转让(包括买卖):

①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

②依法收回土地使用权；

③所有权有争议；

④法律、行政法规禁止的其他情形。

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