二手房评估主要采用方法

1，市场法

也称为比较法，将评估对象与此时已交易的类似房地产进行比较，并对这些类似房屋的交易价格进行适当处理，得出评估对象的价值。

2。成本法是一种分别计算估价对象在估价时点的重建价格和折旧，然后从重建价格中减去折旧来计算估价对象价值的方法。它是一种基于房地产价格各组成部分的累积来评估房地产价值的方法。

3。收益法也称为收益资本化法。它是一种预测该项目的未来收益，然后利用收益率和收益率将其转化为价值来计算评估对象集中性的方法。

二手房价格的计算依据是

1，住房因素

(1)折旧:年折旧-2%

(2)套房:“三小”套房(小厅、厨房、卫生间)-10%

(3)楼层:2.6层-3%；7楼-5%；3%在3楼和4楼；一楼和五楼是基准价格。如果屋顶还有-5%

(4)方位:没有朝南的门窗-5%

房屋折旧费用的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中有明确规定，房屋等固定资产的折旧方法是平均年限法，即固定折旧法。

计算公式为:

Cost-残值Cost ×(1-残值率)

消费者也可以用折旧法计算所购旧房的近似值。公式为:

旧房价格=成本-使用年限折旧费用

2，环境因素

(1)无物业管理-5%

(2)非独立封闭住宅区-5%

(3)同一地点有省市重点小学区15%

，旧房的居住环境将不如新住宅区，如住宅区布局、设施、绿化和房屋外观等。老房子将会大打折扣。

3。心理因素“如果在价格或其他方面没有很大的诱惑，人们通常不愿意买老房子。如果旧房子的价格和新房子的价格相差不大，买旧房子就会有不可逾越的心理障碍。心理因素是-8%。

4。不同的评估人员可能给出不同的评估价格，只要价格保持在合理的范围内，这是可以接受的，也是不可避免的。

此外，评估时应考虑以下两个方面。

(1)工程造价是计算折旧费用的基础。它包括建筑所需的材料消耗、劳动报酬、税收和利润，是住宅运营的购买价格。

(2)房屋残值是指房屋在长期使用后被拆除、清理并失去使用价值后剩余的建筑材料的价值。清洁费用是为拆除破旧房屋支付的人工和机械费用，应作为房屋使用的额外费用列入成本。

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