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二手房会面临哪些法律风险

时间:2021-12-05

二手房交易的法律风险

1。房屋出售者的法律风险

出售者通常在二手房交易中处于有利地位。一般来说,法律风险不是很大,但也不是***没有风险。主要风险是:

1。买方延迟付款。从卖方的角度来看。出卖人主要通过转让房屋所有权和房屋占有权获得房屋价格。但是,如果买受人不按时付款,出卖人一般不能交付房屋或将房屋占有权转让给买受人作为抗辩。可以看出,这种风险相对较小,卖方容易防范。

2。买方不能全额付款。在二手房交易中,出卖人一般会在销售合同中约定,在出卖人办理向买受人转让产权的手续之前,买受人将向出卖人支付绝大部分房价。这种风险也相对容易通过合同条款的设计来预防。

3。当房地产市场下跌时,买方就会违约。在二手房交易中,买卖双方违约的可能性一般取决于二手房交易市场的交易情况。当房地产市场处于上涨状态时,由于房屋预期价格上涨和利息因素的驱动,卖方更有可能违约。相反,当房地产市场下跌时,买方很可能会在心理预期的影响下,在利益因素的驱动下食言。除诚信因素外,法律防范此类风险主要取决于法律专业人员在起草合同时设计相应的违约责任条款。

2。“买受人的法律风险”与出卖人相比,买受人的法律风险更大、更复杂。这主要是因为近年来,随着我国城市化进程的加快,房地产市场长期处于上升状态,房价贵、一房难求的局面已经存在了很长时间。双方的交易状况决定了在从订立书面交易合同到实际交付和转让房屋的过程中,买方通常处于***履行状态,并负有***履行的合同义务。只有在买受人支付,甚至支付了绝大部分房价后,才能要求出卖人交房并办理过户登记手续,风险突然增加。特别是,许多目前没有房产证的二手房无法在交易后几年内办理过户登记手续。几年后,市场形势发生了巨大变化(通常显示增值),从而进一步增加了卖方违约的风险。具体来说,买方的主要风险是:

1。卖方没有按照合同交付房子。在二手房交易中,出卖人一般会利用其市场支配地位在合同中约定,在买受人支付大部分房价之前,买受人不会将房屋交付给买受人使用。然而,一些卖家会失去诚信,拒绝在交易结束后交付房屋。从笔者的实践经验来看,一般来说,这种风险的可能性相对较小,因为交易协议刚刚达成,在设计合同时只需要设定一个更合适的违约责任。

2。卖方不协助办理转让登记。这种风险是所有二手房交易中***容易发生的风险,约占所有二手房销售纠纷的80%。尤其是二手房、经济适用房等。二手房交易时未登记产权的。在许多经济适用住房的二手房交易中,办理过户登记手续的时间一般是在出卖人取得所有权后5年,5年或更长时间后,该房屋作为价值较大的房地产,一般会增值。卖方以各种借口和理由拒绝或推诿办理转让登记手续。一些卖方借此机会强迫买方要求提高房价,作为办理转让登记的条件。一些卖家甚至拒绝履行

3.交易无效。由于房地产市场法律环境的复杂性,我国目前存在不同性质的二手房,如自建、公共租赁、经济适用房等不允许交易或交易受到限制的法律。很多市民对这类二手房的法律性质和交易限制不甚了解,这些二手房不准交易或交易受到限制。然而,也有许多房子质量好、价格低、性价比高或住宅价值高。购买者经常从他们自己的条件和生活条件考虑,他们仍然打算购买这样的房子。此时,双方签订的交易合同很可能是一份效力未定的合同,甚至是一份无效的合同。一旦双方就此发生争议,往往会给买方带来巨大的法律风险。值得一提的是,有效性仍有待确定,甚至合同也是无效的,这仅仅意味着买受人无法按预期获得房屋所有权,并不一定意味着买受人的利益根本得不到保护。预防此类法律风险具有极高的法律实践和技术技能,也是买方和法律专业人员在此类交易中应关注的一个主要问题。

4。卖方的配偶声称不知道。值得注意的是,房地产一般属于成年人的主要财产权益,而且大多属于夫妻的婚姻财产。有些二手房是以夫妻双方的名义直接登记的,但是大多数二手房是以夫妻一方的名义登记的,但是以另一方的名义登记的财产仍然属于。房屋价值增加后,为了解除合同,一些卖方经常以对方不知道交易为由声称合同无效,这往往会导致大量的法律纠纷。因此,专业法律人员在设计和处理二手房交易时,必须充分了解待交易房产的所有权状况和卖方的婚姻状况。如有必要,应允许卖方出具相应的书面承诺,并制定必要的违约责任条款。如果是共有财产,配偶必须亲自到场并签署相关法律文件。

5。卖家不会离开账户。虽然这种风险的比例很小,但也很常见,一旦出现争议,就极难处理。大多数二手房交易往往涉及交易双方的疏忽。虽然一些房地产中介合同提到,出卖人应当在房屋转让后的某一天内将其账户转出所售房屋,但一旦出卖人不按照约定迁出,法院往往不受理强制迁出账户等纠纷,这使得买受人难以有效维护其合法权益,纠纷难以有效解决。专业二手房交易律师应根据法律程序计划专门设置有效的合同条款,以利于诉讼权利的保护,从而找到更好的解决办法。

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