房价上涨时二手房交易咨询热点汇编

问题1：2015年5月，我买了一套二手房，交易价格为298万元。***阶段已经过监管。上周，店主要求提价50万。我不同意，卖方将不再配合我的贷款。我没有在银行签署确认账户。在那之后，我听说卖家以42亿美元的价格将套房卖给了该机构。我该怎么办？

严玉丹律师：您现在只能采取合法途径。一种方法是要求继续履行合同。另一种方法是终止合同并要求违约方承担违约责任。在起诉书之前，***好委托律师致函卖方履行合同，同时保留卖方违约的证据。现在卖方拒绝继续履行合同，并且有一个房间和两个销售。同时，诉讼应当与法院财产密封，以确保判决的顺利实施。

问题2：我们的二手房销售合同规定违约赔偿金为房价的20％。现在卖家默认并且不继续履行合同。如果我对二手房销售合同提起诉讼并要求赔偿违约赔偿金，法院会支持多少违约赔偿金？

严玉丹律师：过去，审判中的审判法官会主动要求违约方是否要求调整违约金。如果违约方要求调整，法院通常会降低配额，在某些情况下，参考存款比率并合并合规方的损失。应确定预期收益，违约方的过错以及对违约所得利润的***审查。然而，这波市场价格是近年来房价涨幅***大的一次。这批已提起诉讼的案件尚未确定。我认为法院会考虑房价上涨的因素，不会过度调整违约赔偿金。任务是试图说服法官支持全额违约赔偿金。

问题3：我与买方签订了二手房销售合同，并同意买方的付款时间。但是，买方尚未支付贷款的付款期限。我卖掉套房改变了大房子。如果我等待房价飙升，房价将飙升。我买不起大房子。我可以停止等待它单独出售吗？

严玉丹律师：在履行二手房交易合同的过程中，如果买方未能及时履行付款义务，卖方必须履行提醒或通知的义务，给买方一个宽限期，敦促对方履行付款义务，或者发出终止合同的通知，快递通过快递发送，信封注明快递文件的内容，并保留收据，作为证据。即使对方拒绝接受，也视为已履行通知义务。否则，虽然买方未及时付款，但卖方未履行通知义务并直接出售，并可能因法院违约而承担一个房间和两个销售的责任。

问题4：过去几个月，深圳的价格上涨了30-40％。即使法院支持合同约定的违约率20％，也不足以弥补卖方违约造成的损失。我可以要求法院继续履行合同吗？强迫转移？

律师严玉丹：守约方有权选择继续履行二手房销售合同或终止合同并赔偿违约金。继续履行合同的要求是观察方的权利。法院的一般判决将支持合同的继续履行，但继续履行合同。实施过程更复杂。如果要求仅要求继续履行合同，法院将在执行期间拒绝执行该合同而无需具体实施。如果卖方不在手中并且在执行过程中拒绝与赎回合作，则难以执行强制转移。因此，在诉讼中，卖方的抵押银行应被视为第三方，卖方必须继续履行合同。同时，卖方必须协助买方办理抵押取消和所有权变更登记手续;第三方卖方银行协助取消抵押贷款。这样，即使卖方和银行在执行程序中不与建筑物的赎回合作，也可以通过司法程序强制赎回和转移房屋。当然，前提是如果卖方在执行程序中不与买方贷款合作，买方有足够的资金进行一次性付款，或通过担保公司的短期贷款一次性付款，然后抵押房子到银行抵押。

问题5：我是卖家。买方和我尚未就买方在中介机构签署的二手房销售合同中的付款期限达成一致。现在买方已经改变了几家银行申请贷款，但由于信用不良，买方还没有收到贷款。我不能全额支付一笔款项。在这种情况下我可以取消合同吗？

严玉丹律师：双方尚未就付款截止日期达成一致。在一些相关案件中，法院的做法是终止合同，双方不承担违约责任。我认为合同必须符合以下条件：***，它有两方;第二，双方就合同的必要条款达成一致。二手房销售合同的付款时间是合同中不可或缺的条款。在没有上述条款的情况下，当事人无法通过协商确认，合同未成立。由于合同未成立，卖方退还买方的付款，双方不承担违约责任。

问题6：当我出差时，我的妻子和买家签了二手房销售合同，卖掉了我们现在的房子。这间套房是我的婚前财产。我的妻子没有我的委托书。我可以不同意我的意见吗？为什么你认为这份合同无效？

严玉丹律师：您的妻子无权处置您的婚前财产。根据***高人民法院于2012年6月6日公布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款：“当事人在合同签订时没有卖方的对象。如果诉讼请求或处分权无效，人民法院不予支持。因此，处置不一定导致合同无效，买方有权追究未经授权处置房屋销售合同，即您妻子对违约的责任。