案例1:2015年7月，徐先生计划出国定居，因此委托中介公司出售其房产。同年10月，经纪人何小姐向马云介绍了他的房产。马先生对这房子非常满意。徐先生和马先生签订了一份成交价格为90万元的房屋买卖合同，委托经纪人何小姐办理交易过户手续。

在交易过户过程中，一位之前看过房子的陈先生想以110万元的价格购买徐先生的房产。经纪人何小姐解释了情况，并与买方马先生协商终止合同，条件是赔偿马先生10万元，并与作为代理人的陈先生另行签订房屋买卖合同。不久后，徐先生发现了这一点，并向人民法院提起诉讼，以恢复自己的利益。

案例分析:业主不应该轻易签署委托书。

如果房屋交易的一方需要委托另一方办理相关手续，应具体说明办理的具体事项和时间，避免含糊和笼统。正如本案一样，徐先生委托何晓节代理的目的是办理交易过户手续，而不是出售房屋。但是，徐先生委托代理人何晓节的委托中没有限定的事项只是“办理交易过户手续”，委托的对象和期限不明确，因此代理人何晓节可以顺利转售房屋，造成损失和纠纷。

一些机构或买家为了方便办事，看中业主对麻烦或繁忙事务的恐惧，建议使用全权委托书来处理所有权的转移，声称“全权委托书更方便”。然而，自由裁量权是“强大的”，处理所有权转移的所有程序，就像所有者的化身一样，很可能被代理或买方用作差价或财产投机的工具。因此，在签署委托书时，业主应就委托的时间和范围达成明确的协议，而不应因一份委托书而蒙在鼓里。

案例2:

2016年3月，李某委托一家中介公司为他寻找合适的房子。2016年4月5日，经纪人陈某向他介绍了位于天河的一处房产。李某对这份财产很满意。2016年4月11日，李某与该物业业主签署《房屋买卖合同》。

合同约定买方李某以抵押贷款的方式购买该房产。4月22日，李某委托一家抵押公司申请公积金组合贷款。然而，直到6月30日才获得批准，当时房价明显上涨。了解房地产市场现状的业主和长期未能成功办理贷款的买方李彦宏给出了两个解决方案。一是要求李彦宏赔偿房地产市场波动导致的房价上涨20万元。第二，由于李未能按照合同规定的时间办理抵押贷款手续，他要求终止合同，并按房价的10%追究李的违约责任。

李某经测算，如果按照***种解决方案原交易价格增加20万元，首付款将超出预期，无法支付，但他不希望因未按合同约定履行而承担违约责任。因此，李来到房地产中介协会投诉，理由是中介公司的经纪人陈某在合同订立前没有通知房屋存在抵押，销售合同也没有具体说明房屋存在抵押，他认为房屋存在抵押对所有权转移有影响。要求协会处理中介公司的上述行为，以终止房屋销售合同。

案例分析:止赎和公积金贷款所需的时间***好足够。

律师表示，中介公司向买方出示了业主记录抵押登记内容的原房地产证，并履行了法律规定的告知义务。李某的申诉无法成立。抵押房屋需要在交易过户手续完成前赎回。因此，抵押房屋的交易环节较长，也产生了相关的交易风险

在业主取消赎回权和买方的公积金组合贷款之前和之后都需要很长时间。业主和买方应尽可能就合同中的处理时间达成协议。例如，“业主***迟应在一个月内完成取消抵押品赎回权的合同”和“买方***迟应在两个月内获得相同的贷款函”，以避免含糊不清的表述。如果双方对赎回或贷款处理时间有具体约定，即使在此期间房价有波动，双方仍应遵守本合同的精神，履行本合同。

如果卖方和买方“为一个人销售，为一个人购买”，单笔交易可能会产生连锁效应，从而影响其他交易。因此，“卖为一人，买为一人”的卖方***好是手里拿着证书的房屋交易，买方***好是一次性付款或更高的首付款。

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