二手房销售纠纷呈上升趋势。数据显示，今年上半年房屋销售纠纷同比增长近40％。以下是每天出现的十个常见的“风险室”风险提示。

提示精心挑选的抵押房间

2015年，韩先生从张女士那里购买了房子，张女士通过抵押贷款购买了张女士，然后抵押给银行。韩先生同意张女士将在签订合同后的10个工作日内提前偿还贷款。在韩先生支付购买房屋的费用后，张女士不理解。在此期间，由于其他纠纷，法院没收房子，这使得无法继续交易。韩先生向法院上诉并要求另一方支付违约赔偿金。

[法官提醒]如果卖方在解除抵押贷款过程中没有解决抵押贷款问题，将影响合同继续履行。因此，在购买房屋时购买抵押房屋是明智的。如果您必须购买，您必须正确签署合同并敦促卖方扣留。

提示2：保护债务房屋

2013年，陈老太的抵押财产向人民借款并委托万女士处理相关事宜。老太太未能偿还贷款后，万女士以低价将房子卖给了张先生。陈老太诉法院并要求取消与张先生的销售合同。法院认为，交易价格明显过低，合同不公平，判决被取消，令人质疑。

[法官提醒]利用房屋买卖，并伪装房屋偿还债务。当借款人无法偿还房屋时，房屋将以低价转售。买家在遇到低价住房时不应急于交易，他们需要审查卖方的所有权。

三个智能签名室的提示

2010年，Jing先生将房子卖给了马先生。合同签订后，马先生支付了押金。不久，荆先生的妻子告诉马先生，这幢房子是丈夫和妻子的共同财产。未经丈夫同意，丈夫出售房屋的合同无效，侯景先生不再履行合同。在马先生去世后，孩子们向法庭提出申诉，要求王先生继续履行合同。法院***终不支持马先生子女的要求。

[法官提醒]丈夫和妻子对共同财产享有平等权利。一方未经另一方同意处理共同财产。因此，买家在购买房屋时需要知道卖家的家庭状况。如果已婚人士需要签署配偶。知情同意，如果卖方有意隐瞒婚姻状况，请特别警惕。

提示4看到更多家庭

2015年，董女士将房子卖给了王女士，并同意所有人将在所有权转让之日起10天内转移所有原始账户，否则将支付总价10％的罚款。但是，董女士的逐步说明并没有被移动。王女士诉法院要求另一方支付违约金并继续履行退出户口的义务。法院***终支持了这一说法。

[法官提醒]双方同意的逾期重新安置条款是合法有效的，法律对此予以保护。在交易实践中，可以使用账户转出问题敦促卖方通过商定违约的后果来积极履行账户托管义务。

提示5确定学区

2009年，马先生为子女上学，并通过中间人以高于周围价格16％的价格购买了一套“学区”。签订合同后，马先生得知购买的不是重要的学校板块。马先生诉法院并要求中间人赔偿价格差异并退还中介费。中介表示，合同没有规定购买学区，因此他们不同意诉讼。法院认为合同没有达成相关协议，因此马先生不支持差价请求，但中介没有对责任进行审慎审查，判决中介人退还了中介费。

[法官提醒]购买学区的买家必须事先与相关部门核对相关政策和入学指标的使用，其次，将购买学区住房的特殊目的写入合同。

提示六仔细选择中央产房

2015年，李先生向小河出售了一套中央生产厂房，并同意在签订合同之日起120天内转移时间。在购买住房限制后，小何花了一段时间卖掉了下一套房子。但是，在住房核查中，房屋没有归还中央产房的上市程序。在李先生完成手续后，他已超过约定的转移时间。李先生诉法院，要求小何支付1万元罚款。小何认为责任在于李先生。法院认定，双方均有责任，并结合具体情况，责令小何向李先生支付违约金8000元。

[法官提醒]买家需要知道来源，性质以及他们是否符合上市交易的条件。卖方应在出售房屋前完成相关的上市程序，以确保双方签订的合同顺利履行。

提示七个警察代理室

2010年，居住在国外的周女士委托孙先生代表他出售房屋。委托的范围是销售程序的初步问题。侯孙先生通过中间人将房子卖给赵先生。回到中国后，周女士认为房子的交易价格太低，拒绝履行合同。赵先生诉法院并要求孙先生两次退还押金并退还中介费。法院认定孙先生已超出权限，而中间人则有重大过失。赵先生也有一定的责任，因为他没有审查代理机构。

[法官提醒]在实践中，经常出现委托人签订合同的现象。在这种情况下，购买者必须保持警惕并要求授权书。同时，应出示房产证的原始凭证和业主的身份证明，以防止代理人拥有权利。代理，或由于房价上涨，业主拒绝在不知情的情况下出售房屋。

提示8在出租房间精心挑选

2013年，李先生将房子租给了梅先生，并把房子卖给了杨先生。侯先生向法院上诉，理由是李先生违反了他的优先购买权出售了他的房子，并要求李先生支付10万元。法院认为，有证据表明梅先生知道出售房屋并驳回了诉讼。

[法官提醒]许多二手房在出售时出租。为了避免争议，买家***好要求租户发放材料，例如放弃优先购买权的声明。

提示9了解拍卖行

2008年公司关闭后，资产被支付给银行，包括房子。银行委托房子到拍卖公司拍卖，岳先生在付款后买了房子。然而，在转让时，原房产公司已被取消，因此岳先生起诉法院并要求拍卖公司协助他进行转让。

[法官提醒]拍卖行经常涉及债务问题，可能会多次抵押。购买此类房屋可能需要债权人的追偿。此外，我们必须注意房屋的产权，是否有任何实际的居民和帐户，或是否有未付的水电费和物业费。

提示10处理价格上涨

2015年，郑女士将她的房子卖给了沉先生。在合同履行期间，沉先生支付了押金和首付款。侯成女士发出终止合同的通知。沉先生认为，由于房价大幅上涨，另一方不想出售，所以他向法院上诉。另一方继续履行合同。

[法官提醒]由于房价频繁上涨，违约情况频繁发生。买家通常有两种选择。一种是继续履行合同，另一种是终止合同并赔偿损失。但是，无论何种上诉，首先必须确定买方和卖方已经签订了购买房屋的合同，其次，必须严格履行合同并确定卖方的证据。及时违约。