(1)案例简介

A(女，49岁)，原祖屋5栋，位于北京市海淀区明光村。a在北京郊区的一个县工作，她的母亲独自住在这所房子里。1994年5月，贾的母亲搬到一个郊区县，和贾住在一起。当母亲a离开后，她把房子交给邻居b保管和使用。因为他已经很长时间没有使用这所房子了，a和他的母亲讨论了卖掉房子的计划。邻居乙要求买下它。1995年2月，甲、乙双方邀请中介人签订房屋买卖合同。合同规定房价为30万元，1995年分三期支付。买方将在今年内何时支付房款，卖方将在何时将购房合同交给买方？当时，乙方支付了5万元的房款，三个月后又汇了5万元，还欠了20万元。当甲方一再催要房价款，但未能如愿时，甲方并未将房屋买卖契约交给乙方，同时，第二家庭继续多次居住和维护该房屋。1997年3月15日，甲方及其母亲找到乙方，要求收回房屋及房价款，但乙方强烈反对。1998年2月，海淀区学院路电影院因扩建不得不拆除甲乙双方有争议的5个房间。电影院与B达成协议，以50万元的价格购买有争议的房子。得知此事后，甲于同年6月起诉海淀区人民法院，理由是乙的房价款尚未支付，房屋产权尚未转移，要求确认该房屋为自有并收回其产权。被告乙辩称，买卖双方有一份房屋买卖合同，并且已经支付了部分房款。合同中没有规定“如果房价不付，购房合同无效”，所以房价只是欠原告的一笔债务。因此，我们坚决反对原告要求房屋所有权归他所有。(2)纠纷发生地

a view认为，原告母亲和被告b自愿买卖该房屋，经中介和合同作者证明，房屋买卖合同成立，被告也支付了部分房价款，买卖关系成立。被告所欠房价款的一部分是债务，剩余房价款应根据当时的价格确定，并适当返还给原告。因此，原告甲、被告乙买卖房屋的行为有效，房屋归被告所有。被告应向原告支付50万元的房屋销售款20万元。

另一种观点认为甲乙双方签订的房屋买卖合同没有法律效力。原因是双方在合同中明确约定，在甲方将房契交给乙方之前，乙方应在1995年一年内分三次付清房款。因此，这种买卖房屋的行为是有条件的民事法律行为。由于乙方直到1998年才付清房款，销售合同所附的条件未得到满足，该销售行为尚未发生法律效力。在未获得房屋所有权的情况下，将房屋出售给电影院是无效的。因此，该房屋的所有权属于甲方，甲方应退还乙方10万元的房价款和房屋维护费。(3)法律分析

1。有条件民事法律行为概述

本案涉及有条件民事法律行为。有条件民事法律行为是指在民事法律行为中规定一定条件，并以该条件的成就或失败为依据，确定行为人民事权利义务的法律效力或法律效力丧失的民事法律行为。一般认为，除了不受法律规定的条件约束的民事法律行为外，其他民事法律行为可以由行为人设定条件，以限制民事法律行为的效力，从而满足行为人的不同需要。为了维护市场经济秩序和社会整体利益，法律有必要对当事人设定的条件进行限制和干预。一般认为，无条件民事法律行为主要包括:(1)妨碍相对人利益的行为，主要指行使形成权的行为

(1)条件应该是将来会发生的事实。如果事实发生在民事法律行为之前，则不能将其视为民事法律行为的附加条件。如果甲在租房前就知道他继承了祖父的房子，那么甲在租房合同中把继承祖父的房子作为一个条件是没有意义的。这种情况是否存在不会对租赁合同的实现产生任何影响。一般来说，这种协议被认为是没有任何条件的。

(2)条件应该是一个不确定的事实，也就是说，它可能发生，也可能不发生，而且当事人也不确定。如果它肯定会在未来发生，它应该被视为一个***后期限，而不是一个条件。***后期限是基于未来是客观的、不可避免的这一事实，而条件是基于未来是不确定的这一事实。这是条款和条件的根本区别。我们可以比较以下两个协议:“如果这个星期三下雨，就买一把伞”。这个星期三可能下雨，也可能不下雨，所以这个星期三下雨是一个条件。然而，如果同意下雨，就买一把伞。“下雨只是时间问题。总有一天会下雨，所以下雨是必然的事实，只能作为***后期限。如果将来没有发生，比如“如果地球绕着月球转，我会和你们公司签订合同”，地球不会绕着月球转，所以这个合同***也不会签订。这样的协议本身就是一种拒绝。还应该指出，这里的不确定性是指客观不确定性，而不是主观不确定性。如果事实得到客观证实，当事人认为不确定，不能作为条件。

(3)条件是演员同意的事实。所附条件应由双方协商确定，并经双方同意。如果这是由法律的强制性规定或行为的性质决定的事实，则不能将其视为附加条件。因为无论双方是否把它作为一个条件，它都会自动生效。行为人同意的事实为法律事实。作为有条件民事法律行为的一个条件，其成立的目的在于确定民事法律行为的效力。因此，违反法律和社会公共利益的非法条件不能作为民事法律行为的附加条件。违反法律和社会公共利益是无效民事法律行为的类型之一。因此，如果协议是非法的，民事法律行为将是无效的。例如，甲和乙在同一条街上经营餐馆。竞争非常激烈。甲和丙同意，如果丙能摧毁乙的酒店，甲希望丙能加入他们自己的酒店。由于在附加条件下砸乙方的酒店是违法的，因此本协议无效。即使丙方真的为此砸了乙的酒店，它也不能声称拥有甲酒店的股份。

在分析了这些条件的特征之后，我们可以看到这个案例所附带的条件是否符合上述特征，也就是说，这些条件是否存在。本案的条件是“乙方应在1995年一年内分三次付清房款”。双方签订合同的时间是1995年2月，乙方付款的时间是以后的10个月。b在10个月内可能付款，也可能不付款，这是一个不确定的问题。购房分期付款在合同中有明确约定，这种情况在民间流通过程中也经常使用，不违反法律规定。也不违反公共秩序和良好习俗，是合法的。因此，本案的条件是存在的，双方签订的合同都是有条件的合同。

3。法律行为附加条件的分类

(1)根据条件对民事行为效力的影响，可以分为有延期条件的民事法律行为和有解除条件的民事法律行为。根据这一分类标准，本案是具有延期条件的民事法律行为。延迟条件也称为停止条件。这意味着民事法律行为中确定的民事权利和民事义务只有在附加条件得到满足时才能生效。有延期条件的法律行为在条件满足之前成立，但其效力处于停止状态，即在延期条件满足之前，民事法律行为已经成立，行为人之间的权利关系已经确定，但权利人不能主张权利，债务人也没有履行其承担的义务，即双方民事权利和民事义务的法律效力仍处于停止状态。例如，在本案中，双方同意买方在1995年支付三笔款项，即支付房价和卖方交付房屋合同的时间。合同签订时，双方的房屋买卖已经成立，双方的权利和义务已经确定。然而，由于买方在1995年没有支付房价，买卖双方之间的购房合同也没有生效，买方不能声称自己是该房屋的所有人。法院认为，双方关于订立销售合同的观点是正确的，其错误在于混淆了有效合同和订立合同这两个不同的概念，并以订立合同为由将房屋判给买方。合同的成立意味着当事人达成协议并建立合同关系；合同的效力是指合同在有了一定的要求后能够具有法律效力。在大多数情况下，当合同成立时，它具有生效的必要条件，因此它的成立和生效时间是相同的。但是，合同的成立并不意味着合同生效。它们每个都有自己的元素。条件

合同成立，但在条件满足之前无效。解散条件又称消灭条件，是指民事法律行为中所确定的民事权利和义务在所附条件得到满足时失去法律效力。具备解除条件的民事法律行为已经发生法律效力，行为人在条件满足之前已经开始行使其权利和义务。当附带条件得到满足时，民事法律行为将失去法律效力。解散条件的效力是使已经发生法律效力的民事权利义务失去法律效力。如果双方同意:一旦租房者a买了自己的房子，他和b之间的租赁合同将终止。在这里，购房是要终止的条件，一个人在没有买房子之前，租赁合同始终有效；一旦你买了房子，租约就到期了。

(2)根据某些客观事实的发生或不发生，有条件民事法律行为可分为有肯定条件的民事法律行为和有否定条件的民事法律行为。肯定条件也叫肯定条件，是指以一定客观事实的发生为条件的内容。肯定条件是在某些客观事实发生的条件下实现的，但不是在附带事实不发生的条件下实现的。否定条件也叫否定条件，是指以某些事实不发生为条件的内容。与肯定条件相反，它在某些事实不发生的条件下实现，而在某些事实发生的条件下不实现。根据这一分类标准，本案是具有一定条件的民事法律行为。

4。有条件民事法律行为的效力

(1)有条件成就的效力。有条件的成就意味着构成条件的内容已经实现。对于肯定条件，有条件的成就是在有条件的事实发生时取得的。至于否定条件，它不是在条件事实发生的条件下实现的。在条件满足后，民事法律行为当然会生效。如果双方同意“如果甲进大学，乙将送甲到1000元”，如果甲进大学，本协议将生效。基于是否

(2)条件不满足时的法律效力。有条件的失败意味着构成条件内容的事实已经被清楚地定义并且不能被实现。对于一个积极的条件，它不是在事实没有发生的条件下实现的；对于一个消极的条件，它不是在事实发生的条件下实现的。《合同法》和《中华人民共和国票据法》都没有明确规定当条件不满足时的有效性。根据一般理论，有迟延条件的民事法律行为，如果条件不满足，就被视为不存在。有解除条件的民事法律行为，不符合条件的，视为无民事法律行为附加条件，民事法律行为的效力维持不变。在这种情况下，附加条件是一个肯定的延迟条件。只要买方在1995年内分三次付清房款，销售合同就生效。然而，直到1997年，买方还没有支付房价款，延期条件也没有满足，因此销售合同无效。

(3)当成就不确定时条件的有效性。在这种状态下，由于条件的实现或不实现而获得利益的一方有可能获得这种利益，这在法律上被称为期待权，也就是说，具有法律规定的条件的法律行为的各方在条件的实现不确定之前，不得由于根据法律行为的条件的实现而损害对方的利益。否则，应当承担损害赔偿责任。在这种情况下，卖方不能在买方付款期限内(合同签订至1995年底)处置该房屋，否则就侵犯了买方对该房屋的期待权。这可以与有条件成就或无成就的虚构联系起来。为维护民事法律行为制度的严肃性，充分发挥有条件民事法律行为在民事交往中的积极作用，维护当事人的合法权益，《民法通则》第54条第2款规定:当事人为自身利益不正当阻碍条件实现的，视为条件已实现；对条件的实现做出不适当贡献的人应被视为条件的失败。只有当有条件的成就不确定时，才能防止或促进有条件的成就。从这个角度来看，有条件成就或无成就的虚构也是保护一方的方式之一。

综上所述，甲、乙双方签订了有条件的房屋买卖合同，乙方未能按期支付房款，所附条件未得到满足，房屋买卖合同未生效，甲方仍为争议房屋的所有人。甲方应退还乙方已付房款10万元及房屋维修费用。