一、如果开发商未能按照协议交付房屋怎么办？

如果在交付时发现交付的商品房不符合约定，买受人必须及时提出异议，不能实际接收该商品房。如果商品房本身的质量问题严重影响正常使用，可以要求退房。

(1)当房地产商不能满足交付条件时，许多买家不采取任何行动。他们天真地认为房地产商会按照合同的约定赔偿或终止合同。然而，现实完全不同。这些权利是他们自己要求的。如果买家不提出或主张权利，他们甚至认为他们会先住在房子里，但他们不知道他们已经放弃了这样的权利，这等于默许房地产企业的违约。对于房地产开发商的违约行为，买方有权根据不同情况解除合同或要求赔偿。

(二)《合同法》第95条规定:“法律规定或者当事人约定行使终止权期限的，期限届满当事人不行使的，终止权消灭。法律没有规定或者当事人没有约定行使终止权的期限，经对方催告后未在合理期限内行使的，终止权消灭。”具体到房地产纠纷，根据今年6月1日生效的***高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，出卖人逾期交付房屋“在催告后三个月的合理期限内仍未履行。如果一方要求终止合同，应予以支持，除非双方另有约定。法律没有规定或者当事人没有约定的，行使撤销权的合理期限为对方催告后三个月。对方当事人没有催告的，撤销权自撤销权发生之日起一年内行使；逾期不改正的，撤销权消灭。”本文中的三个月和一年这两个时间段属于预定时间段。它们是相同的期间，不同于诉讼时效，并且不存在期间的终止、中断或延长。只要期限届满，权利人不行使解除合同的权利，解除合同的权利就消灭。一般来说，当房地产商为满足合同约定的解除条件而延迟交付房屋时，买受人开始享有法定的解除权。同时，撤销权自该日起也进入了一年的预定期。如果买方在预定期限后向法院提出终止合同，法院将不支持其终止合同的诉讼请求。如果买方有权在开发商要求买方行使解除合同权之日起一年内解除合同，买方应在收到要求之日起三个月内行使解除合同权。三个月后，买方在向法院提起诉讼时也不会得到法律支持。

2。买方解除合同后如何索赔？

除了享有因逾期交货而解除合同的权利外，根据《合同法》的司法解释，当开发商有下列行为时，买方可以依法解除合同并要求赔偿损失:

1 .商品房买卖合同订立后，出卖人没有通知买受人将该房屋抵押给第三方。

2。商品房买卖合同订立后，出卖人还将该房屋出售给第三人

3，故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或提供虚假商品房预售许可证

4，故意隐瞒所售房屋已抵押的事实

5，故意隐瞒所售房屋已出售给第三人或房屋已拆迁安置的事实

6。 房屋主体结构不合格或存在严重质量问题

7，面积误差比***值超过3%,由于开发商原因，产权证逾期一年以上。 买家也可以

在此基础上，制定了开发商交付房屋的相关规定。由此可见，如果在交付时发现商品房交付不符合约定，买受人必须及时提出异议，不能实际接收商品房。如果商品房本身的质量问题严重影响正常使用，可以要求退房。更多问题，提供专业的法律咨询服务。