在石家庄买房，你必须了解商品房的预售。那么今天，我会告诉你什么是商品房预售制度。预售商品房是指房地产开发企业将在建房屋预售给购房者的行为，买方预先支付押金或房屋付款。

I.概述

具体而言，习惯上是指正在建造中，尚未完工，无法交付且未获得房产证的房屋。开发商将期房作为预售出售，买方必须在购买房屋时与开发商签订预售合同。该系统是商品房的预售系统。

二，历史定义

预售商品房是指房地产开发企业将在建房屋预售给购房者的行为，买方预先支付押金或房屋付款。商品房预售***出现在香港。

1994年，中国大陆在总结当地经验的基础上发布了《城市房地产管理法》，建立了预售许可制度，并制定了预售条件和监管的前提条款。目前，主要城市商品房预售率一般在80％以上，部分城市甚至达到90％以上。

商品房预售许可制度的建立与中国房地产市场的发展密切相关。长期以来，中国城市住房总量不足，商品房供应短缺。加快建设和增加住房供应是客观需求。商品房预售制度加快了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。

三，特点

中国是社会主义市场经济体，是中国***重要的市场。——房地产市场的一个重要系统，在中国商品房预售法律制度下预售商品房有五个鲜明的特点：

首先，预售商品房必须是作为商品房项目建造的住房，而不是政府批准的一些社会福利住房，或社会保障或社会救济住房，或者由某些人建造的筹款房屋或城市。单位。居民购买非社会和商业化的房屋，如住宅用地。因此，这类房屋具有明显的社会，商业和公共销售特征。

其次，预售商品房是特定国家的房屋，即必须是已经开工建设且处于正常建设状态但尚未完工的商品房。它不是尚未开工建设的商品房项目，也不是已完成和交付的商品房现有项目。这不是一个暂停施工的“半拉”项目，也不是一个无法预期或决定完工的商品房项目。

第三，预售商品房必须客观，正常建设。也就是说，作为商品房，在交付之前是不现实的。因此，作为预售的前提，预售是预售，因为房屋的预售处于建设和施工状态，尚未完成和交付，并且不现实。

第四，商品房预售的预售主体是一个特殊的商品房开发商，必须是具有商品房预售条件的开发企业，即一个合法的，具体的商品房开发企业。购买者是社会上未***的主题，并且任何想要购买预售商品房的公民都可以成为商品房预售的购买者。

五，商品房预售必须符合有关法律法规的必要条件，特别是有关政府部门批准的商品房预售许可证，并公布预售商品房信息。和购买者的相关法律规定。法律披露。商品房预售制度的条件。

四，条件

预售商品房意味着买方存在巨大的违约风险。为了保护买家的利益，国家对商品房预售设置了严格的条件，只有那些质量和诚信的房地产开发商才能使用预售商品房。这个杠杆系统。

首先，预售商品房的建设用地应当是已经交付全部土地出让金并获得土地使用权证的土地。由于房屋附属于土地，商品房项目的合法建设和合法预售必须以土地的合法使用权为基础。

其次，您必须持有建筑项目规划许可证。由于中国已经宣布并实施了《城市规划法》，它已经为城市建设项目实施了许可证制度管理。该许可证制度是强制性规范，不是任意的或选择性的。如果房地产开发商忽视这个和预售房屋，开发商将面临巨大的风险，特别是购买房屋的人。

第三，根据预售商品房的规定，投资开发建设的资金已达到项目建设总投资的25％以上，并确定了建设进度和完工交付时间。投资开发和建设资金的规定已达到项目总投资的25％以上有两个含义：***，建设项目实际开始，第二，开发商必须投入一定的资金。无论是投资土地还是投资于特定的项目建设项目，都表明开发商具有一定的实力和能力，不能单独依赖买家的住房资金。防止购买土地和投机物品的猜测。有关施工进度和完工交付时间的规定已经确保商品房预售合同的实际和***实施，并且房屋交付给买方。

四是向县级以上人民政府房地产管理部门申请预售登记，取得商品房预售许可证。商品房预售制度是商品房交易系统的特殊规定。要从事商品房预售，您必须持有两个许可证：规划许可证和预售许可证。这进一步体现了国家严格规范商品房预售和监督管理的立法意义。

五，风险

近十年来，随着商品房预售制度的建立和相关法律法规的出台，中国商品房预售市场走上了规范化管理和健康发展的轨道。但是，由于我国商品房预售市场起步较晚，相关法律规范仍不完善，各地发展不平衡，相关地方政府部门的职能尚未发挥作用适当地，导致许多地方的商品房预售。管理活动仍处于混乱状态，一些房地产开发公司违反法规或利用法律漏洞，对购买房屋的消费者的合法利益造成损害。

首先是交易不公平。中国实施期房销售系统，房屋仍处于建设过程中，买家将支付所有房价，并承担未来的所有风险。当现有房屋与协议，广告和口头承诺不同时，通常情况是弱势买方被迫接受不符合要求的房屋或承担违约责任。这实际上是以期房销售的名义，实现现有房屋销售的本质，并将商业风险传递给社会。首先，买方支付了全部房价并承担了发展的所有风险;第二，开发商拿起买家的资金，实现了“空手套和白狼”的商业模式，买家支付了资金的利息;三是通过住房抵押将风险转移到银行。

二是销售不规范。房屋是非标准化的产品，由于位置空间不同，每个房屋的质量都不同。如果买方未能检查货物，他们将支付全额房屋或银行将支付全部房屋付款。这是一种不规则的交易方式。此外，中国的房地产市场正处于发展阶段，法律法规，管理机制和管理职能不健全，房地产交易市场缺乏有效的规范。这种不规则的交易方式为非标准销售和非法销售提供了机会。在中国商品房销售中，有虚假广告，存款，合同欺诈，单卧室销售，面积缩小，质量差，改变俱乐部使用，推迟许可证申请，住房率，绿化率，建筑面积比例和实际不合格，并将抵押。期房的销售，预售商品房抵押，假抵押诈骗等恶意违约和欺诈行为的使用极大地损害了买家的利益，引发了大量的法律纠纷。

第三，它造成了不平等的竞争和低效的竞争。期房销售系统降低了房地产行业的门槛。开发人员的实力，品牌，技术和战略并不是很重要。只要他们有能力获得地方政府和商业银行的权力，他们就可以获得廉价的土地资源和低成本的银行贷款。这意味着项目的成功。结果，房地产业聚集了大量的中小型房地产开发商。一些非常贫穷的房地产公司也生活得很好，企业的实力，品牌，技术和管理的竞争优势并不明显。该行业并没有形成适者生存的机制，而是创造了一种特别落后的商业模式。

第四，中国商品房预售的法律制度仍然不完善。虽然中国在十年前宣布并实施了《中华人民共和国城市房地产管理法》及其《城市商品房预售管理办法》，《商品房销售管理办法》，《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规，作为商品房预售及其市场规范化管理的法律制度，显然有很多缺点。特别是近年来商品房预售市场发展的诸多新情况和新问题突出了市场经济发展的进步和法律法规的滞后。

六，解决问题

如何解决有很多利益的商品房预售制度存在的问题：

一是要建立健全商品房开发企业预售资格和售前条件的严格审核制度。特别是两个许可审查和发行系统。严格把握商品房预售条件，规范商品房预售许可审批制度。

第二，有必要建立一个必须在商品房预售中披露的事项的监督检查制度。防止开发人员以虚假广告和误导性宣传材料欺骗消费者。

第三，对于买家来说，有必要检验房地产开发商的信誉。购买者可以通过各种渠道了解房地产开发商的营业执照，规模，商业登记，财务状况，企业形象，知名度等;是否有五个建筑工程许可证;了解过去的表现，完成了社区了解开发商的住房质量，售后服务和物业管理状况;了解开发商是否有争议。

四是加大对商品房预售法律制度的宣传力度，正确认识和运用相关法律法规的立法精神和立法意图。各级地方人民政府，特别是具有房地产管理和土地管理职能的市，县政府行政执法部门，应当熟悉和掌握。

第五，买家必须签署补充协议。由于正式购买合同不能完全准确地反映双方的真实情况，买方和卖方应经常根据需要签订补充协议，即通过补充协议修改和补充正式合同内容。根据《中华人民共和国合同法》，“如果format子句与非格式子句不一致，则应使用非格式子句。”因此，补充协议比正式合同更重要。