实体因素可以指某些标准；然而，影响因素具有很强的主观评价，需要丰富的经验和熟练的技能来分析和掌握。

一般来说，影响因素可以分为以下三类:一般因素、区域因素和个体因素。

通用因子

是在任何时间和地点都有效的因子。虽然它的功能不清楚，但它起着根本性的作用。这些因素随处可见。例如，大城市的人口密度很大，小城市的人口密度很小，同样的房子在大城市肯定更贵。“成功人士”聚集的社区的房价肯定比工业区的工人社区贵得多。随着家庭规模的不断缩小，能够更好地保护个人隐私的财产类型肯定比公共宿舍类型更有市场。这些都是与人口相关的社会因素。

此外，心理因素也会影响房价。

地域因素

就住宅区位而言，二手房价格显然与区位质量密切相关。

1。天气是否足够晴朗，空气是否新鲜，一年四季“风吹尘土飞扬”。

2。居民的素质决定了买家会与谁交往，以及他们能在多大程度上满足买家的社会需求。

3。街道和交通状况，如晚上是否有路灯，晴天是否有灰尘，雨天是否有泥，交通是否方便。

4。基础设施和公共福利设施的状况如何，例如附近是否有幼儿园。学校、医院、银行、邮局等。

5。商业网点是否齐全，如购物是否方便。

6。环境条件，如是否有晨跑、散步或遛狗的空间。

7。住宅布局是否合理，如建筑物之间的距离是否宽，不要因狭小而互相干扰。

需要强调的是，在区域因素中，人文环境是***重要的。原因不言而喻。

个别因素

影响二手房房价的个别因素可以从以下几个方面进行调查:

二手房的结构是钢筋混凝土还是混合结构，还是砖木结构？成本因结构而异。不同的使用寿命，价格自然会不一样。

不要过多谈论二手房的风格、设备、质量和装饰。需要强调的是，所谓质量至少应包括三个层次:设计质量、施工质量和原业主的使用质量。对于二手房，使用质量直接关系到色彩、维护等问题。

二手房的价格一定有它自己的原因，所以我们必须理性对待它。

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