[评价方法]

目前，市场上使用***广泛、***准确的评价方法是市场比较法。估算房价时要考虑的因素包括:

1。住宅区的平均价格，住宅区内同类房屋的挂牌价格和成交价格

2。周围住宅区类似房屋的挂牌价格和成交价格

3。住宅区和板块区的房价走势

4。待评估二手房的特征，包括房间类型、楼层、装饰、朝向、年龄、居住区位置、景观等。

[价格因素]

1。位置和交通对房价的影响

首先是位置。在这个城市有限的空间里，中心城市的黄金地段是一种稀缺资源。谁拥有它就意味着谁就能享受到便捷的交通资源、完善的商业支撑资源、成熟的生活支撑资源等。房价不言而喻。

一般来说，与郊区相比，市中心的二手房价格每平方米会下降数百甚至数千元。此外，交通状况对房价的影响也不容忽视。如今，越来越多的上班族倾向于购买交通便利的房子。***重要的原因是他们重视便捷的旅行。然而，交通便利的地方并不一定是房价所无法企及的。在评估此类房屋时，还应综合考虑交通噪声以及相关因素对房屋生活环境的影响，如房屋周围的卫生条件和空气质量。

2。同一地段二手房和商品房价格的比较同一地段的二手房和商品房价格不受地理位置和交通因素的影响。主要的区别是由房子的年龄和类型决定的。对于房龄在五年以上的二手房，与同楼层、同朝向、同面积的商品房相比，由于房型和居住环境的一定差异，房价低于商品房，一般房价相差约1000元/平方米。住房年龄不到五年的二手房。

与同样情况的商品房相比，它们在房间类型和居住环境方面并不落后。有时，由于住房年龄不到五年的二手房具有时尚装修和成熟社区的优势，二手房与商品房的差价并不大。

3。住宅环境与物业管理

住宅环境是无数购房者买房前的一个关键考虑因素，也是判断房价的一个重要因素。在大量房地产项目的广告中，不难找到“近山”、“近湖”、“近水”等词。良好的生态环境已成为企业建设全新商品房项目的主要卖点。因此，良好的环境价值直接反映在房价上。

同样，二手房价格的评估将根据生活环境的质量而波动。对于二手房，住宅区有“山”、“水”、“花”和“草”，这肯定会提高房子的居住舒适度。房价自然会比普通住宅区略高。相反，如果房子周围有垃圾场、变电站或烟囱以及其他降低生活环境质量的设施，房价将会大大降低。

评估二手房有什么好处？

(a)现金交易。近年来，业主和开发商之间发生了很多冲突。***初描述的“住房蓝图”在交付时变成了泡沫。要么地面裂开了，要么暖气没开，要么阳台没密封.有许多问题。购买二手房是可以看到和触摸的，即使它再次磨损，它也可以变得清晰和简单。

(2)好多了。二手房大多位于市中心、繁华的商业区或老城区，建筑时间长，交通便利，投资和居住适宜。

(3)配套设施齐全。一些新房子“在那个遥远的地方”，下班后必须带些食物回家。二手房在市中心，有银行、餐馆、医院、学校

(7)入住后干扰小。新建的商品房搬进来后，通常会进行装修。在很长一段时间里，他们不得不忍受邻居装修时的敲击声。而且，人们一个接一个地进进出出，施工人员进进出出，非常“热闹”。购买二手房时，邻居会在不同的时间入住，不会同时装修，从而避免了一些干扰。

(8)生活成本低。新建住宅中的物业管理费、停车费等。合计起来成本不低。如果新房子离单位很远，往返交通费不是一笔小数目。二手房可以节省很多钱，遇到更好的房东，送装修，甚至送家具和家用电器，也可以节省一些费用。

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