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正确使用《商品房买卖合同》

来源:北京房产律师   网址:http://02574.net/  

  面积误差要约定处理办法

  合同里只约定了“合同约定面积”与“产权登记面积”的面积误差比例,但未明确“套内建筑面积”与“公共部位与公用房屋分摊建筑面积(下称公摊面积)”的面积误差比例。

  由于新版合同中明示了买受人可选择按“建筑面积”或“套内建筑面积”等方式计价,因此,可能不便于像旧合同那样,分别标出“套内建筑面积”与“公摊面积”的面积误差比例。虽然选择的内容多了,但与旧合同相比,事实上对买受人的保护力度减小了。因为客观上,出卖人与买受人相比,掌握的信息多,买受人提出约定“套内建筑面积”误差比例不得超过一个比例时,比如:“套内建筑面积”误差不超过±5%或建筑面积不超过一定幅度,“套内建筑面积”不得减小多少时,出卖人往往不同意。而客观上,往往建筑面积没有超过约定幅度时,“套内建筑面积”往往缩水,公摊面积往往加大,再加之出卖人交房时,往往不向买受人出示《商品房销售面积明细表》——“测绘部门实测面积文件”,导致买受人在受领商品房时,往往不知道“套内建筑面积缩水,而公摊面积加大”,所以这里提醒买受人:一定要在合同里约定“套内建筑面积误差超过一定幅度时的处理办法”,以便给自己行使权利留下依据。

  想办法约定订金性质

  新版《商品房买卖合同》中没有“订金”的内容,但在出卖人与买受人签订认购书阶段,认购书中又大多数存在“订金”条款,且约定如果买受人不签订合同,订金没收等内容。然而,签订正式合同以后,认购书往往被出卖人收回,因此,一旦出现出卖人不履行合同的情况,买受人几乎不能行使或无法行使双倍返还订金的权利。因此,建议买受人在合同中应约定订金的内容及订金的性质(依据最高人民法院的规定,订金条款如未约定订金性质,不适用订金罚则)。

  索要测绘部门实测面积文件

  新版《商品房买卖合同》并无明示出卖人在交房时应向买受人出示《商品房销售面积明细表》——“测绘部门实测面积文件”的义务,导致买受人在受领商品房时,往往不知道“套内建筑面积”和“公摊面积”的变化幅度,而在建筑面积加大的同时,经常出现“套内建筑面积”缩水的现象。旧合同第二条约定,商品房交付时,出卖人应向买受人出示“测绘部门实测面积文件”,在这种有利于买受人的提示性条款明确约定的情况下,尚且大量存在出卖人不向买受人履行出示“测绘部门实测面积文件”义务的现象,如果在合同中没有这种提示性条款,买受人的利益更无法保障,买受人完全处于一种糊涂消费的状况。

  合同还有不合逻辑之处

  所有权或使用权本已无可争议的内容,不应再作为可商议的条款。新版《商品房买卖合同》第17条关于“楼宇的屋面使用权”和“楼宇的外墙面使用权”,本应归买受人享有(当然要服从物业的整体管理且不影响市容),但在实际售房中,出卖人往往将其约定为“归出卖人所有”,而且不能协商。那就是说,买受人必须认同出卖人的侵权行为,否则就别买房。对不合逻辑之处,合同范本应加以限制和约束。

  不公平原因:专业知识不对称

  总之,新版《商品房买卖合同》的出来,充分考虑了买受人与出卖人的“意思自治原则”,并且留出了很多空格供双方协商、填写,但却忽视了“买受人与出卖人在专业知识等方面根本不能相提并论”这一事实。难怪有一位买房专家声称———新版合同与旧合同相比,如果要打官司,对买受人来说更不利。因为感觉上旧合同双方协商的余地较小,买受人一旦诉讼,完全可以出卖人提供“格式合同或格式条款”为由主张自己的权利,但新版合同由于留出了很多空格(签约时很多已被出卖人填上了自己的内容,且不能商量),感觉上似乎充分体现了双方的真实意思表示,虽然最后的合同内容不平等,买受人也只能吃哑巴亏。

  当然,“意思自治原则”应该体现,但由于买受人与出卖人相比根本不是一个数量级,且事实上根本不平等,因此,有关部门在起草、制订合同范本时,应从买受人这一弱势群体的利益出发,尽可能制订一些“提示性条款”,或规定出卖人应履行一定的“提示义务”,以保证交易的公平。

  几点提醒

  1、签订正式合同时,一定要约定建筑面积未超过约定幅度时,“套内建筑面积”的误差比例及超出时的处理办法。

  2、在合同中约定,出卖人在交房时应向买受人出示《商品房销售面积明细表》——“测绘部门实测面积文件”,并约定出示的时间及方式。

  3、注意出卖人是否侵犯本属于买受人的权利。

  4、订金的约定是否公平、合法、有效。

  

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