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限购令下二手房买卖注意哪些风险

来源:北京房产律师   网址:http://02574.net/  

  

  尽管购买二手房有诸多优点,但相对新建商品房的买卖行为来说,二手房交易涉及法律关系复杂,买卖双方以及中介方心态时有变化,加之买卖双方由于信息不对称,交易过程中有产权过户、房屋腾空、户口迁移、物业清洁、房款交付等诸多手续和环节的原因,二手房买卖过程中更容易发生一些纠纷,导致交易中断或无法顺利进行。小编总结了几种二手房交易过程中容易引起纠纷的因素,并配合真实案例,希望能对准备购买二手房的读者有所帮助。

  限购令下二手房买卖的风险

  

  一、房东悔约

  “跳价”时有发生

  在二手房交易中,由于房东跳价而造成买卖无法进行下去的情况最为常见。李小姐看中了联洋社区一套中邦风雅颂的挂牌房源,在中介方的联络下,与房东王先生达成了初步的购房意向,并签订了居间协议。于是,李小姐支付给王先生2万元作为定金,王先生签收并表示可随时签订正式的购房合同。谁知,没过两天,王先生突然提出总价要上涨5万元,否则就要卖给别人,令李小姐颇感意外。后来,中介人员了解到,原来是别家中介公司看到王先生的挂牌房源后与王先生取得联系,并表示有客户愿意多出5万元购买他的房源,在利益的驱使下,王先生决定为了多赚5万元放弃个人信用,这才“跳价”。

  汉宇地产法务部高级经理施俊华表示,在这类纠纷中,往往是中介方为了抢房源,而欺骗业主说“有客户愿意多出×万买你的房子”,而往往这个所谓的客户是根本不存在的。业主“跳价”转卖,不仅牺牲的是自己的信用,一旦被购房者告上法庭,还会被要求退还双倍定金。但是,在实际操作中,很少有“跳价”违约的业主退还双倍定金,只要下家不追究,一般也就将定金退还给下家就告一段落了。由于“较真”的下家并不多,因此业主屡屡“跳价”导致交易无法进行的现象时有发生。

  二、产权共有者反对

  无效的居间协议

  家住徐汇区的王老先生有子女共三人,生前一直与自己的大儿子生活,并受其一家长期的照顾。去年10月,王老因病去世,根据王老生前遗嘱,将其名下一处房产留给子女三人,由于大儿子长期赡养老人,获得该房屋产权的50%,二儿子与小女儿则各获25%的产权。今年1月上旬,王老的大儿子将该房产委托挂牌出售。中介人员按要求将其房产证等相关证件资料复印备案,为其房产挂牌做准备工作。

  但在工作人员核查其房产证时,发现房屋产权证附记一栏中标记:“该房产为王×(王老的大儿子)、王××(王老二儿子)、王××(王老小女儿)兄妹三人共有;其中王×(王老大儿子)占该房屋产权的50%、王××(王老二儿子)与王××(王老小女儿)各占产权的25%……”。中介人员立即告知王老的大儿子,该物业如要挂牌出售,需要他们兄妹三人同时签字确认才能交易。王老的大儿子表示,等找到下家时兄妹三人会同时签字确认。

  不久,有买家丁先生表示对该房屋有购买意向,与中介人员签订了“房屋买卖居间协议”,同时交付1万元作为交易的意向金。中介人员随即与王老的大儿子联系,约其与其他两位产权人一同前往公司签署“房屋买卖居间协议”并收取意向金。

  1月15日当日,王老的大儿子签署“房屋买卖居间协议”,声称其有代理权限并欲代其弟弟与妹妹在居间协议上签字,中介人员要求其出示另两位产权人的授权书以证明其具有合法的代理权。因王老的大儿子无法拿出有效证明其具有合法代理权,中介人员暂时终止了该项交易,并退还下家丁先生1万元意向金。

  美联物业交易管理部高级经理王磊点评:买卖交易中所谓合法出售方即产权证上所有权利人,如房屋产权为多人共有,在进行交易时所有产权人必须亲自签署居间协议,该居间协议才真实有效,产证上的任一权利人如不能亲自签署居间协议,必须有公证委托代理权限且权限明确的受托人签署居间协议。如共有产权人未全部到场签署居间协议,而下家业已签署了居间协议,该协议只能算部分有效。若中介人员未终止交易的进行,则丁先生只可获得50%的房屋产权。所以提醒购房者在签订购房协议的同时,要仔细核查房屋产权证上的产权人是否都亲自签署了协议,若任一共有产权人未签字确认,则可能导致购房者不能完全获得房屋产权,使得自身利益受损。

  三、房东悔约

  可恶的一房多售

  2005年10月,庄某买下浦东塘桥的一套公寓,面积109平方米,总房价款为120万元。当天,庄某与业主胡某的委托人胡某签订了《房产买卖协议书》,并约定2005年12月20日之前交房。庄某交了定金后,胡某将钥匙交给了庄某。而事实上,早在2005年8月,胡某已将该公寓卖给了另一位购房者曾某,总房价款为112万元。曾某在签订合同后交付定金1万元,一个月内又付了30万元房款,余款待房屋交付后办理按揭贷款时付清。只等双方产权交易过户之后,曾某就可以入住房屋。2005年10月,就在庄某与胡某签订买卖协议之前,曾某还曾要求胡某交付房屋,并协助办理房产过户手续,可胡某还是以各种理由拖延。于是,2006年1月,曾某将胡某告上法庭。

  而庄某与胡某签订买卖协议2个月之后,由于轨道交通4号线通车,胡某又觉得自己卖亏了,多次试图悔约,还多次带其他中介看房,同时在网络上发布信息,操作转卖,被庄某及时发现并阻止。而胡某不断以种种理由拒绝履行协议进行过户,虽经多次协调劝导,但胡某没有履约诚意。2006年1月,庄某也将胡某告上法庭,要求判令他与胡某签订的房屋买卖协议合法有效。当两位购房者同时将业主胡某告上法庭之时,胡某一房“二嫁”的把戏才得以揭穿。

  美联物业交易管理部法务主任张佳露指出,在二手房交易中,因房价大幅上涨,定金或违约金与上涨的房价相比微不足道,卖方在巨额差价面前宁愿以丧失诚信和承担违约金为代价反悔。二手房交易中,买方交了定金,拿到钥匙,并不意味着万事大吉。只有登记过户了,交易才算完成。此案中,由于先后两个购房者均未与业主办理正式过户手续,因此法院会以签订买卖合同的时间先后来判定,将根据买卖合同的约定,要求业主胡某履行与曾某先签订的那份买卖合同,并按照合同约定按期过户交易。而与庄某后签订的那份合同将被判为无效,但适用定金法则,业主胡某应该退还曾某已付的所有房款,并双倍返还曾某支付的定金。

  四、同住人反对

  售后公房的意外风险

  黄浦区某新村内的一套公房房源因买卖纠纷闹上法庭,近日已获判决。业主刘某因欠孙某钱财,而将自己持有的一套位于黄浦区的售后公房“抵押”给孙某,并公证委托孙某挂牌出售,所得房款用来还清债务。刘某在与购房者夏某签订了正式买卖合同之后,即将办理产权交易时,区房产交易中心经过产权调查,发现刘某持有的这套房屋还有其另外两个亲戚长期居住。于是房产交易中心提出,虽然此套售后公房产权证上只有刘某一个人的名字,但须得到同住人签字同意出售时,方可办理产权交易手续。

  但是,同住人均表示不愿意签字,过户手续无法办理。而此时,购房者夏某已经支付了七成房款,并约定在过户当天支付剩余房款,见交易无法进行,夏某便要求刘某退还其已支付的定金及房款,但业主则表示,收到的房款已用于还债,无法退还。于是,夏某将业主刘某告上法庭。最终,法院判决由刘某承担违约责任,返还购房者所有定金及已付房款,并赔偿20%违约金。

  汉宇地产法务部高级经理施俊华分析,“须同住人同意方可出售”这一规定非常特别,目前上海仅黄浦等三个市中心区的公房房屋出售时适用此规定。根据上海市《一九九五年出售公有职工住房的方案》实施细则的规定,若要购买公房产权必须征得其他具有购房资格的同住人同意并签署职工家庭购买公有住房协议书。但是在实践中,一部分购房人受利益驱动,在未征得家庭成员同意的情况下,通过私刻或盗用图章、伪造签名的方式取得职工家庭购买公有住房协议书,而一些公房出售单位对此类协议也疏于实质审查,即与购房人签订合同。相当一部分购房人在获得公房产权后立即将房屋再行出卖,以达到独吞房款、中饱私囊的目的。

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