既然只有一栋房子，而且已经进行了两次销售，那么一定有一方的权益受到了侵犯。这是欺骗消费者的行为。这样的购买合同有法律效力吗？他的判断规则是什么？如果你想知道，跟着边肖去看看。

Case Profile

2002年，马在上海某住宅小区以115万元购买了一套预售商品房。2003年7月，马以158万元的价格将房子卖给了张。双方签订的购房合同约定，张在合同签订之日支付购房总价款的50%，马将该房屋交付给张，张在60天内付清余款。双方在支付余款当日到房屋交易中心共同办理过户手续。张按合同约定支付房款后，实际上已将该房屋占有，并开始装修该房屋，但产权过户手续未能如期完成。

2004年10月1日，马通知张不再履行原购买合同。第二天，马与赵签订了购房合同，购房款为人民币180万元。当天上午，他们在房地产交易中心办理了产权过户手续。赵立即带着产权证进入争议房屋，强行终止了张的装修活动，并更换了门锁，引发了三方的激烈争执。为此，张以马、赵为被告提起诉讼，请求法院确认马、赵买卖合同无效，并要求马继续履行转让房屋所有权的义务。

v .争议焦点

本案是关于先前买方要求确认卖方与第三方就同一房屋签署的售后合同无效的争议。争议的焦点是出卖人与已取得产权登记的第三方之间是否存在恶意串通，即出卖人与第三方之间的房屋买卖是否为真实交易，以及原告关于转售合同无效的主张和继续履行原合同的申请是否成立。

Court decision

二审法院经审理认为，本案马与赵之间的交易及转让过程明显不合理，具体如下:***，马于第二天上午向张发出解除合同的通知，马与赵同时签订了合同并完成了产权转让交易，双方没有中介介绍交易情况，马与赵均无法证明具体的谈判过程。二是马与赵的交易成交日正是该市房价持续上涨的时候，双方签订的合同价格明显低于当时的市场价格。因此，马和赵未能作出合理的解释。第三，赵承认，他之前从未去过有争议的房子进行过检查，这也不符合常理。第四，马、赵均表示交易过户当日交付现金180万元，但双方均未提供相关银行存款及取款凭证。

根据生活常识，一个地方有180万元的现金堆积是比较大的。仅仅是计算数量和验证钞票的真实性就要花很多时间。双方在一天内完成如此巨额的现金交付和转移显然是违反常识的。此外，马表示，这笔钱没有存入银行，而是在交易的第二天用来偿还他人的欠款。然而，他未能提供证据证明他所谓的拖欠事实、偿还拖欠事实以及其他人接受他的巨额现金结算的事实。因此，法院***终认定马与赵的房屋买卖合同是恶意串通损害张利益的行为，是无效合同。赵的所有权转移登记无效。争议房屋的产权登记应恢复为马名下，马应继续履行对张的转让义务。

案例分析

房屋所有人有权依法处置房屋。在“一房两销”的普遍现象中，根据物权法确定的不动产物权变动须经登记的原则，房屋所有人可以

住房是个人定居的地方。近年来，随着房地产市场的蓬勃发展，房价不断上涨，二手房市场日益活跃。面对房价上涨的诱惑，许多卖家缺乏诚信，通过“一房两销”逃避已签订的房屋买卖合同义务，以获取更高的房价。在这种行为中，可以分为两种:***种是以高于原合同的价格转售房屋并完成所有权转移的真实交易；二是与他人串通，制造虚假合同，以名义转让所有权。事实上，它是继续以他人的名义持有房地产，直到房价继续上涨。对于第二种情况，卖方和第三方之间没有真正的交易关系，但卖方对原买方的转让义务通过制造转让的假象而被规避。因此，根据《合同法》第52条的规定，转售合同无效，相应的转让也无效。原买方可以要求卖方继续履行合同义务。这两种情况的区别在于卖方和第三方之间的交易是否真实。

法院在认定这一恶意串通的虚假交易时，应根据一般社会经验，详细审查案件中交易事实的细节，并要求转售人和第三方在一定合理范围内承担证明交易真实性的举证责任。具体来说，基于二手房交易过程的常识，我们可以从以下几个方面来考察:***，双方之间是否有合理的谈判过程，包括是否有中介参与；第二是第三人看房子的过程是否合理。第三，卖方与第三方的交易金额是否与市场情况相符；第四，卖方和第三方之间是否存在真实的交易支付。卖方和第三方应合理解释上述交易细节并承担相应的举证责任。如果他们不能解释或证明明显不符合常识的交易细节，就足以构成法官的合理怀疑。

本案中，马与张签订合同后一个月内，同一地段的竞得房屋价格上涨近50%。在这样的背景下，马和赵在一天内完成了合同的签订和转让手续。合同金额明显低于同期同类房屋的市场价格，但没有正常的验房和合同谈判过程，也没有证据证明有真实、合理的房款交付事实。

基于上述情况，法院认定两名被告无法证明其交易的真实性，存在恶意串通进行虚假交易损害马利益的行为。在当前我国住房市场诚信意识尚不成熟的情况下，司法审判可以通过积极审查交易细节、正确分配举证责任、识别虚假串通交易等方式，保护购房人取得房屋产权的合同利益，制裁恶意违约行为。这对净化市场环境，建立市场诚信基础，规范我国房地产市场，特别是二手房市场具有积极意义。

以上是边肖向你介绍的关于“一房两销”合同有效性判断规则的法律知识。根据《物权法》确定的不动产物权变动必须登记的原则，房屋所有人可以将房屋出售给第三方，并在已经与买受人订立销售合同但尚未完成转让登记的情况下，完成转让登记手续。转让行为和物权变动仍然有效。先前的买方只能根据合同要求卖方承担违约责任。