居民在购买农村房屋时如何决定谁将被拆除？

[案件简介]

原告刘谋的祖籍位于北京市通州区的一个村庄。1989年，刘与张签订了销售协议。刘以25000元的价格把刘的祖屋卖给了张。张是一个城市居民。2001年，张将刘购买的房子卖给了张某某。

2004年，刘以张、张牟某均为城镇居民，不能依法购买农村村民所有的房屋为由，向法院提起诉讼，要求确认买卖协议无效。法院认定，刘购买的房子确实是祖屋，并有原河北省人民政府颁发的土地所有权证书为证。刘卖给张后，张又卖给了张牟。房子被意外毁坏后，屋顶被烧毁了。之后，张牟某出资改建扩建，但未取得相应的规划许可，也未办理宅基地使用权变更登记。一审法院确认刘与张之间的买卖协议无效，理由是土地使用权未经许可不得转让。然而，由于历史悠久和失去了原来的房子，没有可能归还它。因此，判决驳回刘要求张、张某某返还房屋的诉讼。刘谋对一审判决提出上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。

张牟某2010年购买的房屋所占面积内的土地已纳入拆迁范围。张牟某与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，接受补偿并交付房屋。刘谋在这个时候去世了。刘谋的配偶邓某及其子女认为，法院生效判决确认刘谋与张某签订的买卖协议无效。张牟某不是该房屋的所有人，无权处分该房屋。他们向法院起诉，要求确认拆迁人与张某签订的拆迁补偿协议无效。

本案一审法院是由张某的房屋改建扩建而成，该房屋不再是刘的原有房屋。因此，张某与拆迁人签订的拆迁补偿安置协议是合法有效的。

邓和他的子女对判决提出上诉。二审法院认为，刘与张之间的买卖协议已经生效，判决无效。但是，由于长期的销售关系和不宜退房等因素，张某并未被判退房。现拆迁人无法律依据以张牟某为被拆迁人，签订拆迁补偿安置协议。邓及其子女作为刘的法定继承人，依法没有不当的权利主张。据此，二审法院宣布一审判决无效，确认拆迁人与张某签订的拆迁补偿安置协议无效。

律师点评]

本案争议主要集中在三个问题上:***，刘、张、张牟三人签订的买卖协议是否有效？第二，拆迁补偿安置协议是否有效？第三，谁是本案的拆迁人？

争议的***个焦点是法院裁定销售协议在一定的法律基础上无效。

根据我国《土地管理法》第8条的规定，农村和郊区的土地属于农民集体所有，但法律规定属于国家所有的土地除外。宅基地、自留地和自留山归农民集体所有。在这种情况下，刘是一个村民。虽然他的房子属于祖屋，但新中国成立后，土地所有权转变为国家和农村集体经济组织双重所有制结构。换句话说，在我国领土上不允许私人拥有土地。根据我国《土地管理法》第3条，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。本案中，刘谋与张某签订了买卖协议，因为该宅基地属于当地农村集体经济组织，张某是购买农村房屋的城镇居民。这里的房屋买卖不可避免地涉及到土地使用权所有者的变更。即使我

律师建议对此类纠纷没有统一的法律规定和司法实践，《上海市高级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(高虎发民一(2004)4号)对此类问题作了指导性规定，具体如下:***，对于乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，房屋买卖合同视为有效。第二，向乡(镇)以外的人出售房屋，经有关组织和部门批准，合同可以视为有效。三、向乡(镇)以外的人出售房屋，未经有关组织和部门批准，合同未实际履行或购买人未实际居住和使用房屋的，合同无效。第四，向乡(镇)以外的人出售房屋，未经有关组织和部门批准，如果合同已经实际履行，购买人已经实际居住和使用该房屋，他暂时不会对合同的有效性表态。在实际处理中，应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购买者对该房屋的现状及其继续占有、居住和使用该房屋的权利。

处理此类案件时，还应区分不同情况:

***，如果按照上述第三种情况处理，双方应分别返还房屋和购房款。

第二，如果有争议的房屋已被拆除或已被纳入拆迁范围，在扣除购买者的购买价格后，应充分考虑购买者的合理再购买费用，买卖双方按比例获得补偿，分割比例一般为733603左右。

该律师认为农村宅基地房屋的买卖应严格按照法律法规的规定进行。由此产生的纠纷应综合考虑出卖人是否同意该房屋出售、合同是否履行、买受人身份以及买受人是否实际占有和控制宅基地等因素。不同的情况应该加以区分和妥善处理。如争议房屋买卖合同被法院认定无效，买卖双方应根据过错责任原则分别承担相应的责任。

争论的焦点是2。法院裁定拆迁补偿安置协议无效且正确。

拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人就拆迁范围内的房屋和地上物体的补偿安置达成协议而签订的合同。拆迁补偿安置协议的双方必须是依法拆迁的居民和被拆迁人。目前，国家规范性法律文件对农村集体土地的拆迁没有具体规定。根据《北京市集体土地拆迁管理办法》第三条的规定，被拆迁人是指拥有被拆迁房屋所有权的单位或个人。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第4条第3款的规定，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。据此，在农村集体土地拆迁过程中，被拆迁人应当是指依法取得宅基地上房屋所有权的所有人。

本案中，张牟某依据与张的买卖协议取得刘的祖籍，但法院的生效判决确认其无效。在拆迁中，不仅对地上物进行补偿，还对宅基地和其他附着物的位置进行补偿。张牟某的房屋虽然是在火灾后重建的，但并未得到规划的批准，也不能获得宅基地使用权，也不能作为被拆迁。因此，仅与拆迁人签订的拆迁补偿安置协议被确认无效，因为协议的主体和内容都违反了法律规定。

争议的第三个焦点是谁是本案的拆迁人？

在农村地区的集体土地拆迁过程中，没有具体的法律或法规来确定被拆迁人。原则上，被拆迁人是房屋的所有人，但房屋必须附属于土地。鉴于d

同时，虽然法律规定被拆迁房屋的所有权人是被拆迁人，但由于被拆迁人所获得的宅基地上的房屋不能办理相关的产权证，且从外界无法得知该房屋的所有人，因此将该房屋的所有人视为被拆迁人是不合适的，宅基地使用权应推定为房屋的所有人。如果居民持有房屋所有权证或当局认可的有效法律文件，村民和居民将被视为居民。此时，确定居民的身份并不困难。

拆迁人与村民达成拆迁补偿安置协议后，村民与居民之间的权利和义务由村民和居民参照评估值进行分配，确定拆迁补偿的分配比例。如果协商不成，村民和居民之间的权利和义务可以通过诉讼解决。这不仅保证了拆迁进度，避免了拆迁补偿安置协议被确认无效的风险，也避免了村民和居民相互竞争、恶意纠缠的弊端。

以上知识是边肖对“居民购买农村房屋时如何确定被拆迁人”问题的回答。由于居民在购买农村房屋时不能办理房产证，如何确定被拆迁人取决于实际情况，不能单方面确定。欢迎需要法律帮助的读者提出法律建议。