因出售“鬼屋”

案发生的撤销权纠纷案]

上诉人(原审被告):出卖人王某某。

上诉人(原审被告):卖方金牟某。

被上诉人(原审原告):买受人洪某。

原审第三人:王谋义。

2011年3月2日，洪某与王某、金某及中介公司签订代理合同，同意王某、金某将位于杭州市滨江区12号的房屋转让给洪某，总价为678万元。该合同规定，王、金对该房屋的位置、权属、用途、环境、建筑年限、性质及内部设施(包括设备)均已知晓。3月16日，王某某、金某某、洪某某签订房屋转让合同，同意王某某、金某某将位于杭州市滨江区12号的房屋出售给洪某某。该房屋总价为678万元，付款方式为首付275万元。其余的将申请银行商业贷款。合同签订后，洪某按照约定支付首付款275万元，并与银行签订了贷款合同。约定贷款金额为403万元。贷款期限为2011年4月10日至2031年4月10日。还款方式是按月分期偿还贷款的本金和利息。具体还款金额和日期根据还款计划确定。

事后，洪某支付了全部房款，并取得了该房屋的产权证，共支出税费707520元，中间费用122040元，办理三证费用11964.60元，共计841524.60元，并按贷款合同约定按月支付了房屋抵押贷款的本息。洪某、王某、金某同意由洪某支付房屋销售过程中发生的所有税费、执照费、中介费及其他费用。在涉案房屋交易中，洪向第三人借款78万元，现已归还50万元。2003年8月15日，涉案的房子里发生了一起谋杀案，当时住在那里的三个人被杀。

洪牟某于2011年7月26日向杭州市滨江区人民法院提起诉讼，称:2011年6月，涉案房屋过户手续办妥，洪牟某在接受房屋后准备装修房屋，他从物业管理人员处意外得知，2003年该房屋发生血案，三个孙子在该房屋被残忍杀害，案件至今未破。惊恐中，洪某向王某和金某确认。王某某和金某某只承认了上述事实。洪牟某认为，王牟某、金牟某在出售该房屋前，已充分意识到所售别墅存在重大凶杀案，但他们却故意隐瞒，致使洪牟某在不知情的情况下购买该房屋，致使购买价格与实际房产价值严重不符，***重要的是， 使得洪谋谋用一大笔钱买一套***房子让全家和年轻人享受舒适生活的初衷和愿望化为乌有，购房的目的无法实现。 王、金的行为严重违反诚信原则，构成欺诈。

请求:

1。撤销王某某、金某某、洪某某就该房屋签订的房屋买卖合同；

2。王某某、金某某返还洪某某购房款人民币678万元整；

3。王某某、金某某赔偿洪某某已支付的税费及利息费用(利息费用包括首付款利息275万元、已付三张票据手续费、中介费、税费利息、贷款利息损失、提前还款利息损失，需计算至付款日)；

4。本案诉讼费用由王某某、金某某承担。

王某某和金某某争论:

1。洪某某所称该房屋“购买价格与其实际房地产价值严重不符”，与客观事实不符。

2。王、金在出售涉案房屋时，并未故意隐瞒涉案房屋发生刑事犯罪的事实。

本案所涉房屋买卖合同代表真实意思

(1)王、金基于对所选中介公司的信任，在社会上具有一定的影响力和知名度，完全委托该公司办理本案所涉房屋的交易。我相信公司会对本案所涉及的房屋进行***、充分的介绍，让买家能够客观地了解房屋的实际情况。

(2)中介公司完全了解涉案房屋发生刑事案件的事实。王和金也没有要求他们帮助隐瞒相关事实。

(3)洪谋谋在购房过程中没有以任何形式表示他很关心房子里是否有人死亡，也没有询问他关心的相关事宜。生活经验告诉我们，某些年份的二手房不可避免地会遭受损失。在本案的房屋交易过程中，洪某没有进行任何询问。王牟某、金牟某认为此类事项在法律上不需要披露，所以没有明确说明，而是故意隐瞒。在这方面，不可能断定王和金恶意隐瞒和掩盖了实际情况。

3。在房屋买卖过程中，王、金不得不将涉案房屋发生刑事案件的事实告知洪。此外，洪牟某在购房过程中没有履行认真关注和合理审查的义务。在买卖房屋的过程中，卖方不可能也没有必要将房屋内发生的一切都告知买方。法律没有明确规定卖方的告知义务。本案被告没有法律义务明确告知洪某，涉案房屋发生刑事案件的事实。王某某、金某某考虑到涉案房屋的历史问题，请洪某某讨论房价问题。没有隐藏的意图。涉案房屋发生的刑事案件在当时影响很大，众所周知。即使中介公司没有告知相关信息，洪某也没有费多大劲去打听。洪牟某没有履行自己的仔细检查义务。

4。洪某是自己买的房子，不是它的历史。只要涉案房屋能够满足原告的居住目的，他们就已经达到了购买的目的。法律不要求卖家在出售房子时解释房子的历史问题。在签订房屋买卖合同时，原告已对房屋的位置、权属、用途、环境和性质作了***了解，并同意接受涉案房屋。合同没有说明买方已经***了解了房子的历史问题。房子的历史并不影响房子的使用功能。买方不需要***了解该房屋的历史，卖方也没有义务将该房屋的历史完全告知买方。在这种情况下，双方签署的合同代表了他们的真实意图。房屋所有权清晰明确，不存在影响房屋正常使用的质量问题。它完全可以满足洪某的生活需求。双方交易不违反法律、行政法规的强制性规定。洪某要求解除合同没有法律依据。综上所述，洪某的索赔缺乏事实和法律依据，要求驳回洪某的索赔。

王某b辩称:涉案房屋与第三人无关。卖方是第三人的父母。洪某将钱转到了第三人的卡上，因为房子当时还有贷款。这笔交易必须还清贷款。

[审判]

滨江区人民法院经审理认为，当事人在订立和履行合同时应遵守诚实信用原则，尊重社会公德。房屋买卖是涉及生活重大问题的交易，应当披露与房屋相关的信息。在这种情况下，三个人被杀的事实发生在相关的房子里。虽然房子本身的使用价值没有受到影响，但根据一般的民俗，发生谋杀的房子被认为有不吉利的因素，而且房子经常贬值。因此，“谋杀”信息对洪牟某是否愿意与王牟某、金牟某进行交易以及对wha有重大影响

综上所述，支持洪牟某要求解除2011年3月16日洪牟某与王牟贾、金牟某签订的房屋买卖合同的诉讼请求。合同解除后，因合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。如果双方都有过错，应承担相应的责任。本案中，红牟某与王牟某、金牟某的房屋买卖合同被解除，王牟某、金牟某应返还红牟某已支付的购房款678万元。洪某要求王某某、金某某返还购买价款678万元支持诉讼。王某某、金某某隐瞒了“命案”的情况，致使洪某某与他进行房屋交易。洪某某在交易过程中未履行认真检查的职责。双方均有一定过错，并对税费损失、中介费、三证手续费、上述费用产生的利息损失及首付款利息损失275万元承担相应责任。根据原审法院的判决，红谋谋应承担30%的过错责任，而王谋嘉和金谋谋应承担70%的过错责任。税费707520元，中介费122040元，三证手续费11964.60元。有相应的说明，说明王、金无异议，原审法院予以受理。对于首付款275万元的利息损失，洪某要求从2011年3月20日起至还款日计算年利率为6.56%。有事实根据，但标准太高了。原法院将计算调整为同期银行贷款基准年利率的5.6%。因税费、中介费、三证手续费等造成的利息损失共计841，524.60元，红谋谋要求年利率为6.1%，自2011年6月1日起至支付日止计算。有事实根据，但标准太高了。原法院将计算调整为同期银行贷款基准年利率的5.85%。对于抵押贷款利息损失和提前还款利息损失，洪某在审理过程中申请回避。洪某行使处置抵押贷款的权利，原审法院准予许可。由于被告在房屋买卖过程中隐瞒了“谋杀”信息，导致合同解除，造成了损失，基于这一事实，红牟某有权向王牟某、金牟某索赔。洪某与第三人存在其他法律关系，与本案无关。洪某某和王某某可以分开解决。综上所述，原法院根据《中华人民共和国合同法》第6、7、54、57、58条和《中华人民共和国民事诉讼法》第64、130条作出如下判决:

1。解除洪某与王某、金某于2011年3月16日签订的房屋买卖合同；

2。自本判决生效之日起十日内，王某某、金某某将购房款人民币678万元退还给洪某某；

3。王某某、金某某应赔偿洪某某税款841524.60元、中介费、三证手续费589067.22元、首付款利息损失70% 275万元(从2011年3月20日起至还款日按年利率5.6%的标准计算)、税金利息损失70% 841524.60元(中介费、手续费驳回洪谋谋的其他主张。如王某某、金某某未能在本判决规定的期限内履行付款义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第229条的规定，对迟延履行期间的债务利息加倍。案件受理费63966元，715元由洪某承担，63251元由王某、金某承担。财产保全费5000元，由王某某、金某某负担。

判决后，王、金不服提起上诉。在第二审中，浙江省杭州市中级人民法院基于卖方在谋杀案发生后参与了该房屋的购买，并且本案中的交易是一次再转让这一事实，对该房屋第二次转让中的相关价格，特别是交易价格与大致市场价格之间的差额进行了举证、质证和调查了解。经审理，王、金于2007年以明显低于市场价的价格购买了该房屋，明知该房屋曾发生凶杀案，但在未向洪透露凶杀信息的情况下，以几乎相同的市场价将该房屋转让给洪，表明洪在不知情的情况下与洪签订了房屋转让合同。洪牟某在听取上述情况后，对王牟家、金牟某提出异议。他还称王谋家、金谋谋故意隐瞒重要信息，严重违反诚信原则，构成欺诈，要求解除双方签订的销售合同。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第6条和第54条的规定，没有不当解除双方签订的销售合同。王、金的上诉理由无效，其上诉请求不予受理。原判决确认事实清楚，实体处理和适用法律正确。根据第153条第1款(a)项第《中华人民共和国民事诉讼法》条，判决如下:上诉被驳回，维持原判。二审案件受理费63，966元，由王、金负担。

[评价]

处理这个案子的困难在于:

1。王、金是否有事先告知义务，告知义务的范围如何界定；

2。王和金在房屋被出售前并未向买受人透露本案所涉及的"杀人"案件是否构成欺诈，以及如何确定欺诈的主观故意。

处理此案的一种方式是:如果房子里发生谋杀，根据普通的民间习俗，这将被认为是不吉利的，并会影响房子的价格。因此，卖方必须在签订房屋买卖合同前告知买方这一事实。如果卖方没有这样做，就违反了诚信原则，即构成欺诈。如果买方以欺诈为由要求取消合同，他应支持他的要求。滨江一审法院采纳了这一观点。

处理这个问题的另一个方法是避免民间习俗中有争议的“鬼屋”禁忌问题，把房子里的谋杀案作为一个信息载入交易的主题，并调查卖家是否有义务披露这个信息。如果卖方有披露义务，卖方将进一步调查卖方在签订合同时是否未将信息告知买方，主观上是否存在故意欺诈，买方是否在客观上发现错误，并根据错误进行交易。杭州市中级人民法院二审采纳了这一观点。

1。“鬼屋”的法律含义:本案可归为司法实践中争议较大的“鬼屋”案。“鬼屋”不是一个法律概念。就其概念的延伸而言，它包括但不限于恶性案件，如谋杀、鬼屋谣言或房屋风水不好等。基于“鬼屋”的不同原因，法律意义也不同。卖方是否有义务披露，他是否不披露，他承担什么样的法律责任也是不同的。如果房子被谣传为“闹鬼”，那纯粹是封建迷信的神话。卖方没有义务披露此信息，因此没有法律责任。另一个例子是，住在房子里的人会莫名其妙地生病。如果是由于房屋本身的材料问题(如建筑材料中含有放射性物质)，无论出卖人是否披露，出卖人必须承担瑕疵担保责任。因此，以“鬼屋”为目标的房屋买卖必须转化为法律规则来适用，否则很容易导致法院判决确认封建迷信，这是与社会主义道德要求相违背的。

此外，在民事审判中，如果能够适用特定的规则来处理案件，则应尽量减少民俗的应用，以防止逃避法律规则。众所周知，我国历史上的“法律组合”并没有形成真正的市民社会，也没有形成纯粹的民法。清末修律以来，现代民法主要是从西方移植过来的。因此，法官生活中的经验法则能否直接适用，应该特别谨慎。上述***种处理方法的后果可能是形成一种正式的审判模式，即禁止“鬼屋”→公共秩序和良好习惯→不披露→构成欺诈，不考虑案件的个别性质。基于此，本案需要解决的问题应该转化为:①“鬼屋”是否是卖方应该披露的信息；(2)未披露信息是否构成欺诈，并从这两个方面查明案件事实以确定法律后果。

2。卖方的告知义务及其范围我国《合同法》没有明确规定卖方在订立合同时是否有告知义务以及告知义务的范围，但《合同法》第42条规定:“当事人一方在订立合同过程中，有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任:……(2)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息……”。该条规定了缔约过失责任。根据合同法的原则，缔约过失责任是一种先合同义务，即在缔约过程中，当事人之间除了一般关系之外，还形成了一种特殊的谈判关系，因此，在合同订立之前，当事人有告知的附随义务。根据举重轻而易举的原则，在合同准备阶段就有告知义务，所以告知义务应该在合同订立时履行。外国和台湾的立法明确规定，卖方在交易时应披露标的物的相关信息。关于披露范围，参照上述规定，应当是对合同是否订立或订立合同的条件具有重大影响的信息。

在本案中，二审法院没有简单地将“鬼屋”的禁忌认定为公共秩序和良好习惯，从而认定卖方有义务披露信息。结果发现，涉案房屋的价格明显低于2007年该房屋的价值，此外，还发现涉案房屋存在凶杀案，王、金没有向洪透露事实情况。根据杭州市中级人民法院二审向杭州市房屋产权交易中心取得的本案房屋交易备案登记，本案房屋交易价格为160万元，交易两年后办理过户手续，应纳税额为340万元。与同期同地区同类房屋的市场交易价格相比，明显处于极低水平。即使排除市场价格的比较，王、金在一审时声称其购房案所涉房屋的成交价格为400万元，但没有相关证据，即王、金认为购房时该房屋的价值应为400万元，而实际购房价格仅为160万元。此外，王和金也无法对他们以低于房屋价值的异常价格购买房屋的原因作出合理解释。根据本案的其他证据，除了涉案房屋被谋杀外，没有其他因素影响房价。(2)王、金买卖的房屋价格与市场价值相差不大。根据二审法院查明的事实，王、金出售该房屋时，成交价格接近市场价格，成交价格为678万元，仅比出具证明时的完税价格低约50万元。与他们买房时不同的是，当买卖涉及到房子时，王和金并没有透露曾经有过这样的事实

《中华人民共和国合同法》第54条规定“一方当事人有权要求人民法院或仲裁机构变更或解除下列合同:……如果一方当事人以欺诈、胁迫或利用他人的危险使另一方当事人违背其真实意思订立合同，受害方当事人有权要求人民法院或仲裁机构变更或解除合同。”在房屋交易过程中，出卖人以欺诈手段使对方违背真实意思订立合同的，买受人有权要求法院变更或解除合同。问题是，沉默是否构成欺诈？换句话说，沉默的行为人是否知道自己的行为可能导致对方的错误，并根据错误做出意义表达，而对这种意义表达的主观追求的发生被称为沉默欺诈。沉默欺诈的构成要件是:①卖方有义务披露；(2)卖方未能履行披露义务导致买方犯错误并基于该错误采取法律行为；(3)卖方意识到自己沉默的后果。在这个问题上，一审法院和二审法院也有不同的看法。一审法院裁定卖方有义务披露信息，并确认了卖方没有将信息告知买方的事实。法院的结论是，卖方有欺诈的意图，这在适用法律时不可避免地显得有些粗糙。

相反，二审法院在确定卖方欺诈的主观意图时要谨慎得多。本案中，二审法院从上述房屋中的凶杀案是否影响价格在涉案房屋买卖时已为人所知这一事实出发，判定出卖人王某某、金某某从第三人处购买该房屋时对该信息有主观认识，其极低的购买价格是以容忍该房屋中发生凶杀案为代价的。因此，作为一个善良的卖方，信息应该向买方披露。不披露的后果是，买方可能失去了降价或与他人订立合同的机会。王、金享受的是市场价格与房屋价格之间的差价。与此同时，鉴于王和金在购买该房屋时支付的价格极低，他们关于住在所涉房屋中没有不适、谋杀发生在八年前以及卖方没有必要隐藏的说法并不可信。综上所述，王某某、金某某有义务披露洪某某案涉及的房屋内有凶杀案。他们没有这样做，主观上故意弄虚作假，导致洪某某犯了错误，并根据错误进行交易。王某某、金某某的行为构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第54条的规定，洪某某请求法院解除合同，应予支持。

4。排除公序良俗与封建迷信的道德争论

诉讼后，卖方感到委屈，并向媒体上诉。《都市快报》和《钱江晚报》大量报道了该案件，引起了社会的极大关注。二审判决后，网上各种评论一度激增。据统计，网上判决结果支持法院90%以上的判决结果。判决生效后，电视台还制作并播放了一个节目，邀请律师就此案发表特别评论。总结各种舆论的评论，争论的核心是评价“谋杀案”对住宅的影响，是公共秩序和良好习俗，还是封建迷信。一审判决表明，这是公认的公共秩序和良好习惯。二审更关心的是本案中公共秩序与良好习俗和封建迷信之间是否存在可界定的界限，并侧重于超越纯粹主观判断的客观标准，即本案的焦点不是如何判断双方感情的抽象原因，而是适用诚信原则的事实依据。进一步分析:首先，我们不能否认谋杀对房子的影响在一定程度上是由每个人的主观感受造成的。不同的人有不同的观点。虽然对公共秩序和良好习惯有法律定义，但本案中的当事人如何能够确切证明，法院如何能够认定——构成了所谓的“公共秩序和良好习惯”的存在？怎么能令人满意地解释这不是“封建迷信”？第二，一个人的固有死亡可以归因于多种原因。过分关注他人的死因可以说是无事生非。我们不能排除王、金所说的冷漠心态的合理性。因此，如果法院以抽象的“公序良俗”或“封建迷信”为核心来判断案件是对是错，就等于是道德审判。后果是不言而喻的，公众应该质疑法官甚至法庭的道德高地。以公众的多数意见为判断标准，除了参与者的普遍性和代表性以及难以证明数据的客观性和真实性外，其核心仍然是纯粹的主观判断“公序良俗”和“封建迷信”。有鉴于此，二审采用了具体分析具体问题的审判思路，抛开主观感受的抽象判断，以第二次交易中出卖人自身的差价比较这一客观事实为依据，判断命案是否对房价有实质性的重大影响，并以此为依据认定该事件是否属于应披露的信息。在此基础上，诚实信用原则的适用比一审判决更具合法性和说服力。

以上内容是相关的答案。如果买方由于中间人或卖方的诱惑或煽动而导致他的错误判断，法院可以起诉他。故意隐瞒鬼屋的事实是错误的，法院可能会裁定合同无效。如果您有其他法律问题，可以咨询相关律师。