一、开发商隐瞒房屋已抵押的事实时如何处理该房屋的出售

案例介绍:原告黄女士称，开发商隐瞒房屋已抵押的事实-起诉:去年11月，她与深圳一家公司签署《房产临时认购协议书》，并交付定金，同意购买该公司在福田区建造的房屋。当时，该公司声称对她拥有“房子的全部所有权”。后来，她向房产局询问，得知在签署协议之前，该公司已经将房子抵押给了银行。得知这一情况后，她多次向该公司求助，但对方不愿退还已收取的购房款。

黄女士认为深圳一家公司在签订认购协议时故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，于是将案件告上法庭，要求法院责令深圳一家公司解除购买协议，退还购房款1.1万元，赔偿1.1万元的两倍，并承担文件查找和丢失工作的费用，共计1250元。

法院裁定出售抵押财产被判双倍赔偿。

在法庭上，深圳一家公司辩称该房产确实已抵押给银行，但该公司在与黄女士签订协议前已告知黄女士该房产已抵押，银行也同意该公司出售抵押房产，且不说黄女士目前未遭受任何损失。黄女士没有按时支付房款，首先违反了合同，要求法院驳回她的诉讼。

由于深圳某公司未及时提交有效证据证明“黄女士-在签订合同时被告知该房产已抵押”，经审理，法院认为深圳某公司在签订商品房买卖合同时未如实向买受人说明该房产已抵押。法院随后根据《***高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出一审判决:撤销双方签署的《房产临时认购协议书》，深圳一家公司退还黄女士已付购房款11000元，并赔偿11000元。

律师说:购买商品房应该注意什么

目前，很多购房者也遇到了和黄女士一样的麻烦——在签订购房合同并交付了一定数量的购房款后，他们发现该房屋已经被开发商抵押给银行，由此引发的诉讼频频发生。为此，法官提醒购房者:买房时要谨慎，要去产权部门检查自己想买的房产是否已经抵押，以免日后发生纠纷。同时，购房者在遇到此类纠纷时，应注意收集证据，运用法律手段维护自己的权益。

2。购买抵押房屋有什么风险？

(1)如果开发商没有通知银行或买方，转让无效。

根据第《担保法》条及有关房地产抵押的法律法规，开发商在转让已登记的房屋时，应通知抵押权人并告知抵押房屋的买受人。如果开发商未通知银行或买方，转让无效。这是对抵押房屋转让的限制。

根据这些规定，开发商必须提前通知银行，并告知消费者该房屋已经抵押，否则转让无效。

(2)银行可以依法行使抵押权，通过拍卖房屋偿还贷款。

此外，如果开发商在向银行提供担保或偿还贷款方面有问题，银行可以依法行使抵押权，通过拍卖房屋偿还贷款。因此，购房者购买抵押贷款房屋的风险相对较高。在这种情况下，开发商和购房者之间的房屋交易程序与开发商和银行之间的抵押取消程序之间的联系至关重要。具体来说，购房者在与开发商签订房屋销售合同之前，应该得到银行的明确承诺。也就是说，银行将密切合作，以确保在收到相应数额的住房资金后，将解除抵押。理想的方案是签订销售合同，一起办理解除抵押的手续，尽量缩短两个手续之间的时间差。简而言之，只要买家能够掌握两者之间的合理联系