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如何防止二手房销售中的存款陷阱

来源:北京房产律师   网址:http://02574.net/  

  

一、存款类型

1。合同保证金。

以定金交付为签订主合同的保证。当事人一方事后拒绝签订主合同的,应当承担定金罚则。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条的规定:当事人同意以定金作为订立主合同的保证的,当事人拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收到定金的一方拒绝订立合同的,应当返还定金两次。

2,进入协议。

将定金交付作为主合同成立或生效的重要条件。如果定金没有交付,主合同就不会生效。例子:甲是一家中介公司,想买乙的商店并设立分公司。乙方对甲方说:“是的,但是押金必须先付。”a同意。双方于2月1日签署了销售合同。合同中有一条规定:“甲方必须在3月1日前向乙方支付定金20万元,否则合同无效。”后来,甲于2月15日向乙支付了20万元的定金。询问合同是否有效?它什么时候生效?答案是合同将于2月15日生效。

3。取消存款。

定金交付后,如果一方解除主合同,必须支付定金违约金。2004年12月初,甲急需资金周转,委托一家房地产代理公司挂牌出售房屋。b看中了这套房子,总价200万元。双方签订销售合同,约定乙方向甲方支付定金20万元和定金70万元,余款于2004年12月底双方在房地产交易中心注册时付清。b在两天内付清上述两笔款项。然而,2004年12月,周边房价飙升。很遗憾他故意违反合同,不愿意办理转让登记。乙很生气,提出将首付款40万元和70万元翻一番。经协商,甲乙双方同意终止合同,但甲方必须双倍返还定金。

法律依据:最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十七条规定,定金交付后,交付定金的一方可以以损失定金为代价终止主合同,收到定金的一方可以以双倍返还定金为代价终止主合同。

4。违约保证金。

违约金是指一方当事人不履行合同或不遵守约定,致使双方当事人丧失合同目的时,应承担的违约金。在实践中,违约存款是最常见的存款类型,一些中介公司只是利用存款罚金设置陷阱来引诱当事人上当。

2。陷阱防范

陷阱之一:中介公司与上下家庭签订中介协议,利用上下家庭的不对称信息获取存款。

示例:一家中介公司获得了房屋供应信息。卖方的委托价格是100万元。中介公司与前一家签订了中介协议,并以2万元的保证金锁定了卖方。后来中介找到了一个买家,买家愿意以110万元买下房子,中介还以2万元的定金条款锁定了买家;最后,该机构再次找到卖方,谎称找到了新的买方,愿意以110万元购买,暗示卖方单方面违反合同,将双倍定金返还给该机构。这样,出卖人错误地认为,虽然他承担了2万元的定金责任,但他以高于原心理价格10万元的价格出售了房子,并对中介表示感谢。由于买卖双方与中介机构签订了中介协议,且双方未能见面,中介机构轻松获利2万元。

陷阱2:房地产中介混淆合同目标,故意混淆中介合同目标和房地产销售合同目标。

事实上,房地产中介机构执行中介合同,而房地产销售中的买卖双方执行销售合同。标的物的价格不同,当然保证金也不同。一个女人去了一家房地产中介,发现了一个二手ho

分析:关键是要弄清楚女性和对方签订了什么样的合同。如果对方是中介公司,则签订中介合同;如果对方是卖方,则签订销售合同。中介合同和销售合同是两种完全不同的合同。前者提供服务(劳动)合同,而后者是所有权转移合同。两者之间的差别非常不同,与标的物价格相关的保证金也非常不同。根据二手房中介1%的现行标准,中介公司与二手房中介之间的中介合同保证金为2000元。对于与卖家签订销售合同的女人来说,卖家收取20万元定金更为荒谬。根据我国法律的有关规定,如果约定的定金金额与实际交付金额不一致,以实际交付金额为准。在上例中,卖方的保证金为20,000元,以20,000元为准。因此,妇女应承担2万元的押金责任。

陷阱3:买卖双方在与中介公司签订的中介合同中约定,如果交易因一方原因而失败,中介公司将从之前或下一个家庭返还的双倍存款中提取一定比例作为补偿。

例:当一个女人和一个男人签订房屋买卖合同时,作为买家的女人向男人支付了8万元的定金。押金支付后,由于房价上涨,B-man后悔取消了合同,两次退还押金。根据中介协议,妇女必须向中介支付8万元押金中的4万元作为奖励。

分析:没有证据表明中介公司获得了4万元存款。根据第0103014 424、425和426条的相关规定,中介合同是中介向客户报告订立合同的机会或为订立合同提供媒体服务,客户支付报酬的合同。中介成功的,有权要求赔偿,但中介费用自行承担。中介机构如发生故障,无权要求赔偿,但可以向委托人索赔中介机构的必要费用,如通讯费、交通费等。因此,妇女向中介公司支付4万元押金作为补偿是没有法律依据的。

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