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购买二手房违约的情形是什么

来源:北京房产律师   网址:http://02574.net/  

  

  买卖二手房的时候之所以会存在许多问题,很大一部分是双方不遵循共同约定所致,比如其中一方有明显的违约情况。当出现二手房违约的时候自然要积极的处理,那么,购买二手房违约的情形是什么?小编做了有关介绍,你可以看一看。

  购买二手房违约的情形有哪些?

  (一)出卖人将房屋直接卖给第三人。

  如果出卖人将房屋另外卖给了第三人,但未办理过户手续,根据法律规定,原买房人有优先过户的权利,可以向法院请求要求对方继续履行合同。如果出卖人将房屋另外卖给了第三人,并已办理了过户,那么出卖人就已经构成了恶意违约,造成合同不能继续履行,这时买房人可以向法院提起诉讼,要求解除合同,同时要求出卖人根据房屋差价赔偿违约责任。

  (二)出卖人要求提高房价办理过户。

  在实际买卖过程中,很多出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了,要求另外加钱过户。

  在这种情况下,买房人应该立即向法院提起诉讼,要求冻结所购房屋,进行财产保全,防止出卖人将房屋卖与第三人,进而使所签订的合同不能继续履行,同时要求法院判定出卖人继续履行合同。

  (三)出卖人卖房后反悔并要求合同无效。

  在这种情况下,买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人,并且未经过共有人同意而购买房屋的,在共有人要求判定合同无效时,是可以获得支持的。但如果是夫妻间的共有房屋,在房屋买卖合同中,一般是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求继续履行合同。

  房屋买卖合同一方违约怎么办

  按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此,除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。

  对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:

  (一)双方协商确定的,从其约定;

  (二)双方不能协商确定的:

  1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;

  2、无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。

  最后,守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

  购买二手房违约的情形有哪些?面对在买卖二手房对方违约的时候,另一个当事人是可以依法追究相应的法律责任,要求对方弥补你的损失。购买二手房违约后该会怎么样追究或承担违约金,为了对自己有利最好与律师进行探讨。

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